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家や土地の権利証を紛失した場合【不動産売却時】

権利証・登記識別情報の特徴から紛失時の売却方法まで

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権利証・登記識別情報とは、登記を申請する際に本人確認として用いられる書類です。非常に大切な書類ですが、不動産は購入から売却までの期間が長期化するケースが多いため、紛失してしまう人もいるでしょう。

権利証を紛失した場合でも、不動産を売却することは可能です。ただし、権利証や登記識別情報なしで不動産を売却する場合、手続きを専門家に依頼する際の時間や費用がかかります。

今回は、権利証を紛失した場合の不動産の売却方法や紛失時のリスクについて解説します。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら
  • 権利証・登記識別情報は、登記申請時に本人確認として用いられる書類
  • 平成16年以降は、権利証に代わるものとして登記識別情報が導入されている
  • 権利証を紛失しても所有権はなくならないが、保管には要注意
  • 権利証・登記識別情報を紛失しても代替措置で不動産を売却することは可能

目次

1. 権利証（登記済証）・登記識別情報とは？

権利証（登記済証）・登記識別情報とは、権利に関する登記申請をする際、本人確認のために用いられる書類です。

権利証・登記識別情報が必要なケースには、売主として所有権移転登記の申請をする場合や、不動産に抵当権を設定する場合などがあります。

権利証や登記識別情報はとても重要な書類のため、金庫など安全な場所に保管しておくことが推奨されています。

ここでは、権利証・登記識別情報の特徴を解説しましょう。

1.1. 権利証（登記済証）とは？

権利証とは、法令上で「登記済証」という名称の書類です。書類には「登記済権利証」「登記済証」と言った記載や、「登記済」と押印されているので確認してみてくださいね。

不動産売買取引では、買主が新しい所有者であることを法的に主張できるように、所有権移転登記をします。権利証は、所有権登記が完了した際、登記名義人に交付される書類です。つまり、権利証は、不動産の所有者であることを証明する機能を持っています。

1.2. 登記識別情報とは？

登記識別情報とは、12桁の英数字を組み合わせて作られる符号で、権利証の代わりに不動産の登記名義人に発行されるものです。登記所におけるオンライン申請を普及させるために、平成16年に不動産登記法が改正され、権利証の代わりとして登記識別情報の制度が導入されています。

登記識別情報は、交付されたタイミングによって符号に目隠しシールが貼付されている場合とQRコードが付いている場合があります。平成27年2月23日以降に交付された登記識別情報は、後者です。

どちらの場合も、登記識別情報は大切な情報になるので、第三者に見られないように注意が必要です。

1.3. 権利証と登記簿の違い

権利証と混同しやすい書類に登記簿がありますが、2つの書類は特徴が異なります。

権利証は、不動産の所有者であることを確認する際に使用する書類です。一方、登記簿は、土地や建物の所在、面積、所有者など不動産に関する情報が記載されている書類です。

登記名義人のみが保管する権利証や登記識別情報とは異なり、登記簿は法務局で手続きをすることで第三者でも閲覧できます。

以下の記事では不動産売却時の登記費用や登記に関して詳しく解説しているので、興味がある人はご覧ください。

不動産売却の登記費用について

2. 権利証は再発行できない！紛失時のリスク・対処法

権利証や登記識別情報は再発行ができないため、大切に保管しましょう。

そうは言っても、不動産を購入してから年月が経っている場合、紛失してしまうこともあると思います。

「権利証を紛失したら所有権もなくなるの？」「誰かに悪用されないか不安…」

このように心配する人もいるでしょう。

しかし、権利証・登記識別情報を紛失しただけで所有権がなくなる訳ではありません。また、第三者に所有権を奪われるリスクも低いでしょう。なぜなら、他人の権利証や登記識別情報を悪用して登記することは、簡単なことではないからです。

権利証・登記識別情報は、所有権移転登記の申請時、本人確認の手段として利用しますが、同時に印鑑証明書等の書類も添付する必要があります。

印鑑証明書や実印を大切に保管している場合、権利証の紛失だけで所有権を悪用されるリスクは低いでしょう。

ただし、悪用されるリスクがない訳ではありません。万が一のときに備えて、紛失時に利用できる制度を確認しておくことをおすすめします。

2.1. 不正登記防止の申出

不正登記防止の申出とは、権利証や登記識別情報の紛失時に、なりすましによる登記を防止するための制度です。不正登記防止の申出から3ヶ月以内に申出に係る登記申請があった場合、申出をした人にその旨が通知される仕組みです。

ただし、この制度はあくまでも不正を防止するための制度になります。所有権の移転を禁止できる制度ではない点に注意が必要です。

2.2. 登記識別情報の失効申出

登記識別情報の失効申出とは、登記識別情報を紛失し、第三者に盗み見られた可能性がある場合、登記識別情報を失効できる制度です。登記識別情報がなくても不動産を売却する方法はあるので、紛失時はこのような制度を利用できることを覚えておきましょう。

3. 権利証を紛失した人が不動産を売却する方法

不動産を売却する際、権利証や登記識別情報の紛失に気がつく人もいると思います。それらの書類を紛失した場合でも、代替措置によって不動産を売却することは可能です。

権利証の紛失時に利用できる3つの方法を紹介するので、それぞれの特徴を確認しておきましょう。

3.1. 本人確認情報を作成してもらう

司法書士や弁護士などの専門家へ依頼し、本人確認情報と言う書類を作成してもらう方法です。

本人確認情報とは、権利証や登記識別情報に代わる書類で、不動産の所有者であることを証明できるものです。専門家による面談や身分証の提示などを通して不動産の所有者であることを確認し、登記簿上の名義人であることに相違ない旨の文書を作成してもらいます。

本人確認情報の作成は、不動産売却で一般的に用いられる方法ですが、専門家への依頼になるため、他の方法よりも費用の相場が高めです。どれくらいの費用がかかるのか、司法書士や不動産会社へ事前に確認した上で依頼しましょう。

3.2. 事前通知の制度を利用する

事前通知の制度とは、権利証での本人確認の代わりに、登記所から登記名義人宛に事前通知を行うことで本人確認をする制度です。

登記申請後、法務局から登記名義人の住所に本人限定受け取り郵便を送付し、内容に間違いがなければ実印を押して返送すると言った流れです。事前通知を通して、登記所が本人からの登記申請であることを確認できれば、所有権移転登記の手続きが進められます。

ただし、法務局が通知を発送してから2週間以内に返送しなかった場合、登記申請は却下され、買主への所有権移転登記は行われません。万が一申請が却下された場合、買主や不動産会社に迷惑がかかる場合があるでしょう。

そのため、実際の不動産売却では利用されないケースがほとんどです。

3.3. 公証人による本人確認

公証人によって、登記名義人が本人であることを認証してもらう方法です。公証人役場で本人確認の証明をしてもらい、公証人が認証した文書を登記申請書と一緒に提出します。

司法書士に依頼する本人確認情報よりも費用を抑えられますが、登記名義人が公証役場に出向く必要があるため時間がかかります。

4. まとめ

権利証や登記識別情報を紛失しても、本人確認書類や事前通知と言った代替措置によって、不動産を売却することは可能です。ただし、通常ではかからない時間や費用を要するため、紛失してしまった人は早めに計画を立てて、資金の準備をしておきましょう。

また、権利証や登記識別情報を紛失しただけではリスクが低いものの、悪用される場合もあります。万が一のために、不正登記防止の申出をしておくなど、対策を取ることも選択肢の一つです。

  • 権利証・登記識別情報は、登記申請時に本人確認として用いられる書類
  • 平成16年以降は、権利証に代わるものとして登記識別情報が導入されている
  • 権利証を紛失しても所有権はなくならないが、保管には要注意
  • 権利証・登記識別情報を紛失しても代替措置で不動産を売却することは可能
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