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進化し続けるAIによる不動産査定

気になるAIによる不動産査定の仕組みや精度を解説

更新日：

最近なにかと話題のAI。不動産査定においても、AIが数秒で不動産の査定をしてくれるサイトが増えてきています。

AIが行う不動産査定と聞くと、先進的で素晴らしいものであるように感じます。しかし、不動産会社や不動産鑑定士が行う不動産の査定との違いがどういったものかはわからないという方も多いはず。

ここでは、意外と知らないAIの基本から気になる不動産査定の精度まで解説していきます。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら
  • AI(人工知能)は情報量によって精度が変化する
  • 一部地域の「マンション」であれば信頼に足る査定額が出る
  • 地方や戸建て等の査定ではブレが生じる可能性も
  • 本格的に不動産売却を検討中なら訪問査定がおすすめ

目次

1. AIとは？

AIとは、「artificial intelligence」の略称で、日本語に直すと人工知能です。

最近では、様々なものにAI（人工知能）が使用されていることが多く、日常生活の中でも目にする機会が多くなりましたね。

AI（人工知能）は、今多くの分野で研究・開発が進められています。しかし、具体的にどのような仕組みになっていて、どういったことができるのか、難しくて分かりにくいですよね。

AIは、膨大な量の情報を学習することで作られていきます。私たちも何かを勉強する時には、情報をたくさんインプットして覚えていきますよね。それと同じように、AIもたくさんのデータを入れていくことで形作られていくのです。

実は、そんなAIには大きく分けて二つの種類があります。

1.1. 汎用型人工知能

汎用型人工知能は、様々な問題を解決することができるのが特徴です。端的に言ってしまえば、「ドラえもん」「鉄腕アトム」は汎用型人工知能に分類されるでしょう。実際には、まだドラえもんや鉄腕アトムのように「何でもできるAI」は実現していませんが、現在も研究が進んでいます。

1.2. 特化型人工知能

特化型人工知能は、その名の通り、一つの領域に特化して作られたものです。以前に「将棋」や「チェス」といったゲーム対戦などで人間を打ち負かした、等とニュースになったのを覚えている人もいるのではないでしょうか。一つのことに特化しているので、人間以上の能力を発揮する場合もあり、既に様々なものに実用化されています。

2. 不動産査定でAI？

AIが不動産の査定をしてくれる、そんなサイトがいくつか登場していますね。AIによる不動産査定は、AIの二つの種類の中では「特化型人工知能」に類するものです。

サイトに搭載されているAIが所有する不動産の売却などに関するデータを学習しており、入力された不動産の査定金額を算出しています。

3. AI不動産査定の精度

気軽に行うことのできるAI不動産査定。気になるのはその精度です。

先も述べた通り、AIはデータによって形作られているもの。言い換えると、AIにどれだけ多くの情報を学習させたかによってAIの精度が決まります。不動産査定のためのAIにおける情報は、過去の「取引事例」が該当します。

AIに学習させることができるのは、基本的に運営会社が有している「取引事例」であるため、所有しているデータ量の多い場所でしか精度の高い査定はできないということになります。

不動産の種別はいくつかに分類されますが、一般的な住戸である「マンション」と「一戸建て」について考えていきましょう。

3.1. マンションの場合

マンションに特化した不動産のAI査定サイトがあるように、マンションとAI査定は比較的相性が良いと言えます。なぜなら、マンションは「類似した不動産の取引事例が多い」からです。

マンションは同じ建物であれば駅からの徒歩分数や住環境と言った要素がほとんど同じであり、階数が異なっても間取りがまったく同一ということも珍しくありません。そのため、あなたの所有するマンションの別の部屋が売りに出されたことがある場合、類似点のかなり多い物件の情報をAIに学習させることができます。

また、マンションが建っている地域は、すぐ近くにも別のマンションが建っているということも珍しくないため、同一のマンションでなくとも、類似の事例が集まりやすい傾向にあります。

そのことから類似の情報が入手しやすく、過去事例を参照するAI査定とは相性が良いと言えます。

特に、「首都圏」や「五大都市」などの都市部では、物件の流通が多く取引事例も集まりやすいため、AI査定でも人力で行う不動産査定と相違ない金額が算出される可能性が高くなります。

3.2. 一戸建ての場合

一戸建ての場合、マンションと異なりAI査定との相性はあまり良いとは言えません。

理由は、不動産の「一つとして全く同じものがない」という特徴が強く影響してしまうためです。

一戸建ての場合、マンションとは異なり、一つ一つの戸建てに類似点があまり多くありません。例えば市街化区域に属しているかどうか、土地の形が整形地なのかどうか、日当たりはどうか、道路は土地のどの向きと接道しているのか、その一つの要素が異なるだけでも、金額に差が出てしまいます。

それ以外にも、築年数や間取りなどによっても金額は大きく左右されます。

このように、一つ一つの不動産に類似点が少ないため、おおよその金額すら出すのが難しいのが現状です。

全国の詳細な情報のすべてをAIに学習させることは難しく、また、物件の場所すべてを詳細に特定することも、現在の技術では難しいため、精度はやはりマンションには劣ったものになってしまいます。

AI査定で出された金額は、あくまで参考程度であると考えるのが良いでしょう。

実際に売却できる金額とは異なる可能性が非常に高いため、売却を検討されている方はAI査定の後に人力での査定も行う必要があります。

4. 従前の不動産査定との違い

AIの不動産査定が誕生する前は、不動産の査定と言えば不動産鑑定士もしくは不動産会社に依頼をして金額を出してもらうというイメージがありました。

裁判所などに提出する公的な書類が必要な場合は不動産鑑定士に、不動産の売却や処分を検討している場合は不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。

不動産鑑定士、不動産会社どちらへ不動産査定を依頼したとしても、物件の住所を含めた個人情報の提供が不可欠です。

また、金額の算出には、不動産鑑定士であれば約2週間、不動産会社の場合は最短で1営業日ほどの日数がかかります。

しかし、それだけの時間がかかる分、不動産鑑定士や不動産会社はあなたの不動産の正しい情報をしっかりと調査したうえで金額を算出するため、正確な金額を知ることができます。

不動産鑑定士や不動産会社による不動産査定の費用等が知りたい方はこちらの記事をご覧ください。


不動産査定にかかる費用と注意点

4.1. AI査定のメリット

(1) 金額がすぐに出る

まだ売却等を考えていなかったり、なんとなく今の価値を知りたいというときには、すぐに金額が出るAI査定は魅力的です。

入力後、ボタンを押してその場ですぐに金額が出ますので、気軽に金額を知りたい場合の利用には良さそうです。

(2) 電話などの連絡を受けない

不動産鑑定士や不動産会社への依頼の場合、細かく物件の情報を知るためにも、電話での連絡を行う場合があります。

AI査定ではそういった電話がかかってくることはありません。

やり取りするのが面倒で、大まかな金額だけ知りたい場合には良いでしょう。

(3) 匿名で利用できる

AI査定では、住所以外はほとんどの情報を入力することなく査定できます。

住所以外では、入力するとしてもメールアドレス程度で、匿名性が高いことが特徴と言えます。

離婚などの財産分与等、個人情報を漏らしたくない人にはおすすめできそうです。

4.2. ．AI査定のデメリット

(1) 調査が必要な物件の特徴までは把握できない

不動産は、一つとして同じものはありません。

例えば、類似点が多いマンションであっても、リフォーム歴があるかないかによっても金額が変わってくることがあります。

そういった細かい特徴の一つ一つまでは、AI査定ではフォローしきれないのが現状です。

(2) 地方や戸建て等の査定ではブレが生じてしまう

AI査定では、取引事例のデータの数が命です。

取引事例の多くない地方であったり、データとして収集しにくい一戸建ての査定では、相場に近しい査定金額を算出することができない可能性が高くなります。

そのため、AI査定を行う他のサイトや不動産会社による査定と金額にブレが生じてしまうかもしれません。

一つのAI査定だけでは正確な数値を出すのが難しいため、複数のAI査定サイトを巡回したり、不動産会社へ査定を依頼することになる可能性があります。

(3) 実際の売却できる金額とずれてしまう可能性がある

AIによる不動産査定では、これまでの取引事例のデータから客観的に金額を算出します。あなたが実際に売却を検討している場合は、勿論少しでも高く売れた方が嬉しいですよね。

不動産会社は、それぞれ購入希望のお客さんを持っている場合があります。

売却予定の物件と購入希望の条件が合致した場合には、AI査定による客観的な査定金額よりも高く売却できる可能性が高まります。

不動産会社によって、それぞれ保持している顧客情報が異なりますので、売却を検討中の方はAI査定の金額だけを見てしまうと、実際に売却できる価格とズレが生じてしまう場合があるのです。

5. まとめ

不動産査定の世界でも頭角を現しているAI査定。精度が上がってきているとはいえ、マンションや都市部などの一部のエリア、物件以外ではまだまだ精度に不安な面もあります。

特に、実際に不動産の売却を考えている方は、物件ごとの個別の事情などは反映されませんので、AI査定で算出された金額を鵜呑みにしてしまうのは危険です。AI査定だけでなく、不動産会社への査定を追加で依頼することが、早く・高く売却する手助けになるでしょう。

そのときには、数社で比較ができる不動産の一括査定がおすすめです。特に、実際に物件の内部を見て査定金額を算出する訪問査定では、更に詳しく正確な金額を知ることができます。

  • AI(人工知能)は情報量によって精度が変化する
  • 一部地域の「マンション」であれば信頼に足る査定額が出る
  • 地方や戸建て等の査定ではブレが生じる可能性も
  • 本格的に不動産売却を検討中なら訪問査定がおすすめ
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