不動産売却の登記費用について

不動産を売却する時、仲介手数料や各種税金など売却するための費用がかかります。登記費用は、不動産登記をする際にかかる費用の一つです。

普段から不動産に関わりがない場合、不動産登記と聞いてもどのようなものかイメージしにくいですよね。不動産を売却する前に、不動産登記の必要性や登記費用の理解を深めておくと、権利関係のトラブルを防げるでしょう。

今回は、不動産売却時に必要な登記や登記費用について解説します。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら

1. 不動産売却時の登記費用とは？

不動産売却時の登記費用とは、不動産売却で必要な登記をする際にかかる費用で、登録免許税や司法書士報酬を指します。

登録免許税とは、登記をする際に国に納める税金で、司法書士報酬とは登記の手続きを司法書士へ依頼する際に支払う報酬です。登記の手続きを司法書士へ依頼する場合は、登録免許税を自分で納税せずに司法書士へ預けます。

登記費用の理解を深めるには、そもそも不動産登記がどのようなものなのか理解することが大切です。まずは、不動産売却時の登記の必要性や、登記簿の内容について解説します。

1.1. 不動産登記の必要性

不動産登記とは、建物や土地の概要や権利関係を第三者に明確にするため、登記簿に記載して一般公開することです。登記をすることで所有者が明確になり、不動産売買におけるトラブルを防ぐことができます。

つまり、不動産売却時に登記をすることで、買主へ所有権を譲渡したという証明になるため、不動産を売却する際は必ず登記を行いましょう。

1.2. 不動産の登記簿に記載される内容は？【表題部登記・権利部登記】

不動産の登記簿に記載される内容は、土地や建物の所在・面積・所有者などです。また、一つの登記簿の中でも、登記する内容によってどこに記載されるかが変わります（下記参照）。

記載内容
表題部登記		土地や建物の所在地、地番、面積など
権利部登記	甲区	所有者が誰か、取得時期など
	乙区	抵当権など所有権以外の権利に関すること

不動産の登記簿には表題部登記と権利部登記という区分があり、権利部登記は甲区・乙区に分かれています。

2. 不動産売却時に必要な登記とは？

不動産登記は、新築の建物を購入した際の所有権保存登記、相続した際の相続登記など、登記をする原因や目的によってさまざまです。

不動産売却時に必要な登記は、所有権移転登記と抵当権抹消登記になります。

所有権移転登記とは、先述した登記簿の権利部登記（甲区）に記載されている所有者を、あなたから新しい買主へ変更することです。

抵当権抹消登記とは、登記簿の権利部登記（乙区）に記載されている抵当権を取り消すことです。不動産売却時に抵当権抹消登記が必要な人は、現在住宅ローンの残債があり、不動産の売却代金で完済する予定の人になります。

2.1. 抵当権とは？

抵当権とは、住宅ローンの融資を受ける際に、担保となる不動産に設定する金融機関の権利です。金融機関が不動産に抵当権を設定すると、契約者がローンを返済できなくなった際に、不動産を競売にかけられるようになります。

土地と建物の両方に抵当権が設定されている場合、両方の抵当権を抹消する必要があるので知識として覚えておきましょう。

3. 不動産売却時の登記費用はいくらかかる？

不動産売却時の登記費用は、登録免許税と司法書士報酬です。登録免許税は、所有権移転登記と抵当権抹消登記それぞれに課税され、司法書士に手続きを依頼する場合は、司法書士報酬がかかります。

登録免許税の計算方法や司法書士報酬など、登記費用の目安を以下の表にまとめました。

登録免許税	所有権移転登記	土地	課税標準×2％（1.5％※1）
		建物	課税標準×2％（0.3％※2）
	抵当権抹消登記	不動産1個につき1,000円
司法書士報酬		10万円前後（登記の内容によって異なります）

それぞれの項目について、もう少し詳しく解説していきます。

3.1. 所有権移転登記の計算方法

所有権移転登記は建物と土地それぞれに課税され、課税標準×税率で求めます。

課税標準とは、各市区町村が管理している固定資産課税台帳に記載されている価格です。市区町村から送られてくる固定資産課税明細書に記載されているので、確認してみてください。

所有権移転登記の登記費用を支払うタイミングは、所有権移転登記を行う決済時が一般的です。

3.2. 抵当権抹消登記の計算方法

抵当権抹消登記は、不動産1個あたり1,000円なので、土地と建物それぞれの抵当権を抹消する場合、2,000円です。

不動産を売却した代金で住宅ローンを完済する場合、抵当権抹消登記の登記費用を支払うタイミングは、決済時となります。

3.3. 司法書士報酬

司法書士報酬は、登記の手続きを司法書士へ依頼する際にかかる費用です。

司法書士報酬の目安は10万円前後ですが、現在の登記の状態、売却する不動産の数、名義変更の理由など、依頼内容によって異なります。依頼内容によっては登記の手続きが複雑になる場合もあり、複雑な手続きほど司法書士報酬が高くなります。

また、登記手続きは司法書士に依頼せず、自分で行うことも可能です。

ただし不動産売却時は、以下を同時に行うため、手続きが複雑になる可能性が高いでしょう。

手続きを正確に行うためにも、専門家へ依頼することをおすすめします。

不動産売却にかかるその他の費用は、以下で詳しく解説しているので参考にしてください。

4. 不動産売却時の登記費用は誰が負担するべき？

不動産を売却する際は、できるだけ費用をかけたくないですよね。登記費用は誰が支払うべきなのでしょうか。

登録免許税法の第3条では、売主・買主が連帯して納付する旨の記載があります。ただし、一般的な商慣習では所有権移転登記は買主、抵当権抹消登記は売主が負担する傾向です。

登録免許税をどのように負担するのか、契約前に不動産会社へ確認しておきましょう。

5. 不動産を売却した後の確定申告【譲渡所得を計算する際の注意点】

不動産を売却した際、譲渡所得の金額に応じて譲渡所得税を納税する義務があります。譲渡所得とは、売却した価格ではなく、以下の式で求めた金額です。

譲渡所得の金額が大きいほど、納税する譲渡所得税が大きくなります。

上記の計算式からわかる通り、取得費や譲渡費用が大きいほど譲渡所得を減らすことができるので、その分納める税金が少なくなります。

譲渡費用を計算する際の注意点は、抵当権抹消の登記費用は、譲渡費用に含めることができない点です。

譲渡所得に含める譲渡費用とは、売却に直接かかった費用を意味しています。抵当権抹消の登記費用は売却に直接かかった費用とみなされないため、譲渡所得に含めることができません。

確定申告の際に間違えて加算しないように、知識として覚えておきましょう。

6. 不動産売却で登記をする際の必要書類

不動産売却で登記をする際の必要書類は、以下の通りです。必要書類を事前に確認しておき、不動産の売却手続きをスムーズに行いましょう。

必要書類	特記事項
登記申請書	法務局の公式サイトから取得可能（下記参照）
実印	--
登記済証または登記識別情報通知書	--
印鑑証明書	発行から３ヶ月以内のもの
固定資産税評価証明書	名義変更をする年度のもの
住民票	--
司法書士への委任状	登記手続きを委任するための書類
住宅用家屋証明	所有権移転登記の軽減税率適用を受ける場合
抵当権抹消書類	住宅ローンを借り入れている金融機関へ依頼

7. まとめ

不動産売却時は、所有権移転登記と抵当権抹消登記をする必要があるため、登記費用がかかります。登記をすることで、第三者に権利関係を明確に示すことができるので、忘れずに行いましょう。

また、登記を自分で行えば登記費用の節約になりますが、正確に登記の手続きを完了させるためにも、司法書士などの専門家へ依頼することをおすすめします。