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【不動産投資】資産価値をアップさせるリフォーム

リフォームでご自宅の資産価値を上げる方法についてご紹介

更新日：

リフォームを行う際に考えたいのは、リフォームによっていかに「不動産の資産価値を上げる」か、ということです。

今お住まいのご自宅を資産として活用した際に、どの位の価値があるかという視点を持つと、必要に迫られたリフォームから付加価値を得たリフォームへと目的意識も変わってきます。

今回は、自宅という資産価値をアップさせるリフォームの方法をご紹介します。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら
  • 物件を賃貸に出すことを想定した場合、賃貸料をいかに高く設定できるかで資産価値が変わる
  • 物件エリアの「借り手がつきやすい部屋の傾向」や「賃料相場」に合わせることが重要
  • 将来に渡るコストと価値の減少を見極めて、場合によっては売却も検討する

目次

1. 不動産の価値　収益還元法

不動産の価格設定に収益還元法という考え方があります。

これは不動産の運用によって得られると期待される収益、すなわち「賃料」を基に不動産の価値を評価する方法です。

業界の計算式は難しいものが多いので、最も簡単な資産計算をしてみましょう。

駅から徒歩15分の3LDKマンションをお持ちだったとします。それを賃貸に出したところ、10万円で借り手がありました。

この場合の年間収益は10万円×12ヶ月＝120万円、雑費・諸税を引いて100万円の実収益です。

この物件が5%の収益率だとして評価額を計算すると、100万円(実収入)÷0.05(収益率)＝2000万円で、マンションの評価額は2000万円になります。

一方、駅から徒歩5分のワンルームが10万円で賃貸されています。こちらの物件も同じように評価額を計算すると、10万円×12ヶ月＝120万円、120万円−(雑費・諸税)＝100万円、100万円(実収入)÷0.05(収益率)＝2000万円で、3LDKのマンションと同じ評価額になります。

つまり諸条件に関わらず賃貸収益で不動産の価値が決まるという考え方です。

日本では1991年と2002年に不動産鑑定評価基準が改正され積極的活用が明示されました。

そうなると賃貸料をいかに高く設定できるかによって、お持ちの資産価値は変わります。

実用性の判断だけでなく、収益性を高めるという視点からリフォームを考えるのも一つの方法です。

2. 不動産に関わるコスト

不動産を所有するには、不動産取得税・固定資産税を始めとした税金、住宅ローン等の支払いと利息、修繕積立金や管理費、修繕やリフォーム費用といった必要な支払いがたくさん関わってきます。

それらを長期間に渡り（例えば躯体の償却を47年として）、かかるコストを計算したことがある方は少ないのではないでしょうか？

嫌なことは考えたくないものですが、住環境を維持するのにかかる費用を「生涯コスト」として一度計算してみると、お持ちの不動産への見方も変わります。

2.1. 建物の構造ごとの法定耐用年数の基準

構造 耐用年数 償却率
木造 22年 0.046
軽量鉄骨造 34年(4mmを超えるもの)
27年(3mmを超え、4mm以下のもの)
19年(3mm以下のもの)		 0.030
0.038
0.053
鉄骨造 34年 0.030
RC・SRC造 47年 0.022
出典：国税庁(主な減価償却資産の耐用年数（建物）)
(減価償却資産の償却率等表)

2.2. 定額法の計算方法

取得価額 × 定額法の償却率

出典：国税庁(No.2106 定額法と定率法による減価償却(平成19年4月1日以後に取得する場合))

最近は都心部での土地価格の高騰も見られますが、日本の場合、一般的に築年数が経った建物は不条理なほど価格が下がるケースが多いものです。

計算をしてみて、資産価値は下がる一方、かかる経費が増大していく傾向が見えたのであれば、所有時期を決め売却するか、リフォームをして収益を生む資産に改良するかなどの検討も必要です。

3. ライフサイクルと住まい

以前ほどマイホームへの憧れを持つ方は少なくなり、生涯賃貸派という方も増えてきているようです。

ライフサイクルに合った住スタイルをとる方が増えてきているのでしょう。

家族構成の増減、高齢化、勤務地の変更など、長い人生ではその時々に適した住スタイルがあります。

今お住まいの住宅が生活状況に最適でない場合も、コスト管理と同様に売却や賃貸への切り替えをする方が、より自然な選択かもしれません。

その選択に住宅ローンというハードルがあるのであれば、ローン金額以上で売却できるか、賃貸の場合なら年間の支払いと収益のバランスが取れるか、といった要素が判断材料となります。

売却を検討する際、現時点で不動産が幾らで売れるのかを調査する必要があります。

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4. リフォームで資産価値をUP

売却するにしても賃貸に出すにしても、リフォームで気をつけたいのは「一般的に好まれるデザイン」と「費用相場」を知ることです。

その土地で借り手がつきやすい部屋の傾向やリフォーム費用と賃料（売却価格）の相場は必ずありますから、リフォームすることでいかに資産的価値を高めるかは客観的な判断が必要です。

また、賃料や価格の上がり幅に対してリフォーム費用が上回る場合は、考え直すべきです。

住み続ける場合にも、いずれ起こりうる相続や贈与を考え、受け取る側が所有しやすい状態に保ち続けることが大事です。

まずは現状を知りましょう。そしてその現状を改善するために、各選択肢のメリットデメリットを理解しどれを選択することで最大限資産を活用できるか十分検討する必要があります。

5. まとめ

設備が壊れた場合など必要に迫られて行うリフォームという観点から、付加価値を得たリフォームへと目的意識を変えることで、リフォームの効果を高められます。

リフォームのタイミングで一度、今後のライフプランをご検討されることお勧めいたします。

  • 物件を賃貸に出すことを想定した場合、賃貸料をいかに高く設定できるかで資産価値が変わる
  • 物件エリアの「借り手がつきやすい部屋の傾向」や「賃料相場」に合わせることが重要
  • 将来に渡るコストと価値の減少を見極めて、場合によっては売却も検討する
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