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不動産売却を止めたい場合の注意点

手続きの進行度別の注意点とキャンセル時の違約金

投稿日：

「不動産の売却活動を途中で止めたい」
「どのタイミングまでならキャンセルできるの？」

不動産の売却活動をする中で、「やっぱり売りたくない！」と心変わりすることもあると思います。

不動産売却を途中で止めることは可能です。

ただし、手続きの進み具合によっては違約金がかかるだけでなく、買主や不動産会社に迷惑をかけてしまう場合があるため注意が必要です。

今回は、不動産売却を途中で止めたい場合の注意点とキャンセル時の違約金について解説します。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら
  • 媒介契約の締結前であれば、無条件でキャンセルできる
  • 専任・専属専任媒介契約の解約は、違約金がかかる場合がある
  • 不動産売買契約手続き後の契約解除は、基本的に違約金がかかる
  • 契約の履行に着手する前と後では、契約解除できる条件が異なる

目次

1. 不動産の売却を途中で止めたい！違約金はかかる？

不動産の売却を途中で止めたい場合、不動産会社にキャンセルを申し込むケースが一般的です。

ただし、無条件でキャンセルできるかどうかは、タイミングや状況によって異なります。タイミングをイメージしやすいように、以下の不動産売却の一般的な流れをご覧ください。
  1. STEP1：不動産会社へ査定依頼
  2. STEP2：不動産会社と媒介契約の締結
  3. STEP3：売却活動・内覧対応
  4. STEP4：不動産売買契約の締結・手付金の受け取り
  5. STEP5：買主の住宅ローン審査
  6. STEP6：決済・引き渡し

基本的に、査定依頼（STEP1）直後のキャンセルは、違約金を支払わずにキャンセルできます。

不動産会社に支払う仲介手数料は、原則、売買契約が成立した時に発生する仕組みです。これは宅地建物取引業法で定められているため、売買契約を締結する前であれば仲介手数料を支払う必要はありません。

査定を依頼したけれど価格に納得いかない場合や、他の不動産会社に依頼したい場合は断ることも選択肢の一つです。他の不動産会社を探したい場合、不動産一括査定を利用すると効率良く査定依頼できるので、ぜひチェックしてみてください。

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また、媒介契約の締結（STEP2）以降で売却活動を止めたい場合、状況によって違約金がかかります。詳細は次の章から解説します。

2. 【媒介契約を解約する場合】無条件でキャンセルできるケースは？

媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼する際、売主と不動産会社で締結する契約です。媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの種類があります。

一般媒介契約は3つの中で最も制約が少ない契約で、契約期間中にキャンセルしてもキャンセル料はかかりません。前章で解説した通り、仲介手数料は売買契約が成立することで発生するため、仲介手数料の支払いも不要です。

しかし、不動産会社と締結した媒介契約が、専任媒介契約または専属専任媒介契約の場合、ペナルティとしてキャンセル料がかかるケースがあるため注意が必要です。

媒介契約については以下の記事で解説しているので、詳細を確認したい人はこちらをご覧ください。

不動産売却時の媒介契約の種類と特徴（一般媒介契約･専任媒介契約･専属専任媒介契約）

2.1. 専任・専属専任媒介契約のペナルティ

不動産会社と締結した契約が専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合、契約期間内の契約解除はキャンセル料がかかることがあります。

この場合のキャンセル料とは、キャンセルまでにかかった広告宣伝費や営業費などです。

専任・専属専任媒介契約の契約期間は3ヶ月となっているケースが多いので、媒介契約書の契約期間とペナルティの内容を確認しましょう。

2.2. 専任・専属専任媒介契約を無条件でキャンセルできるケース

専任媒介契約・専属専任媒介契約を無条件でキャンセルできるケースは、契約更新のタイミングです。

専任・専属専任媒介契約は、法律で3ヶ月以内と定められていて、更新する場合は売主が申し出ることで更新されます。更新したくない場合、その旨を不動産会社に申し出ればキャンセル料はかかりません。

その他、以下のケースでは更新期間内であっても媒介契約をキャンセルできます。

  • 不動産会社が媒介契約に定められた業務を誠実に遂行しない場合
    （積極的に売却活動してくれない、不動産の情報をレインズに登録してくれないなど）
  • 媒介契約の内容について不動産会社が嘘をついていた場合
  • 不動産会社が宅地建物取引業法に違反した場合

2.3. 媒介契約をキャンセルする方法

一般媒介契約はキャンセル料がかからないため、どのタイミングでも電話での契約解除が可能です。

しかし、専任媒介契約・専属専任媒介契約の契約期間内の場合、キャンセル料がかかることがあります。トラブル防止のためにも、電話ではなく不動産会社を訪問し、解約した旨の証拠を書面で残しておくことをおすすめします。

書面を自分で作成する際、決まった形式はありません。当事者が誰なのか、どのような内容なのかがわかるように最低限以下の項目を記載しておきましょう。

  • 書面を作成した日付
  • 自分の情報（住所、氏名）
  • 相手の情報（企業名、住所）
  • 媒介契約を解除する旨

3. 【売買契約を解約する場合】手付解除と契約違反による解除

不動産売買契約の手続きをすると言うことは、売主・買主が契約内容に合意したと言うことです。当然、契約が成立するために準備を進めることになります。

不動産売買契約の締結後は、原則、違約金がかかると認識しておきましょう。

ただし、不動産売買契約は一般的な商取引と違って、契約の締結から履行（所有権の移転登記・決済）までに時間がかかるケースがほとんどです。例えば、契約手続き後に買主が住宅ローンの審査を行い、数週間〜1ヶ月後に決済・引き渡しを行います。

そのため、契約を一方の意志で解除できるかどうかは、売主または買主が契約の履行に着手したかどうかによって異なります。ここでは、契約の履行に着手する前と後での一般的なルールの解説です。

3.1. 契約の履行に着手する前（手付解除）

不動産の売却を止めたいタイミングが、売主または買主が契約の履行に着手する前であれば、手付金による手付解除が認められる場合があります。

手付金とは不動産売買契約時に買主が売主へ支払うお金で、契約が履行された場合、売買代金の一部に充当されるものです。手付解除では、売主が買主から預かった手付金を倍返しすること、買主が預けた手付金を放棄することで契約を解除できる仕組みです。

手付解除が認められるのは、相手が契約の履行に着手するまでとなっています。すでに買主が残金を支払っているなど、手続きが進んでいる場合は手付解除が認められません。

手付解除が認められる具体的な期間や支払う金額は、不動産売買契約書に記載されています。どのような取り決めになっているか必ず確認しましょう。

また、手付金による手付解除が認められているのは、手付金が解約手付の場合です。手付金には証約手付、違約手付と言った解約手付とは違う意味合いのものもあるので、不動産会社に確認してみてください。

手付解除の条件

  • 売主または買主が契約の履行に着手するまで
  • 手付金が解約手付の場合
  • 契約書で定められた手付金額を倍返しする（売主）

3.2. 契約の履行に着手した後（契約違反による解除）

不動産の売却を止めたいと思っても、相手が契約の履行に着手している場合、一般的には手付金による解除が認められません。

不動産売買契約では、当事者のどちらか一方が約束を守らなかった場合の取り決めを定めており、約束が守られない状態を法律上で債務不履行と言います。例えば、買主が売買代金を支払ったにも関わらず、売主が物件を引き渡さない場合が挙げられます。

当事者一方の契約違反によって契約解除となる場合、違約金を支払うケースが一般的です。違約金の金額は契約によって異なりますが、相場は売買代金×20％までの範囲となっています。

ただし、契約解除は、一方が契約違反をしたことで申し出る権利を得るものです。違約金を支払えば、自由に契約解除できるものではない点に注意が必要です。

4. 売買契約の手続き後でも無条件でキャンセルできるケース

不動産売買契約の手続き後でも、やむを得ない事情や話し合いによって、無条件でキャンセルできる場合があります。

4.1. 買主にローン特約が適用される場合

不動産売買契約の内容によっては、ローン特約が定められています。

ローン特約とは、買主が融資審査に通らず、金融機関から借り入れできなかった場合に無条件で契約解除できると言うものです。ただし、ローン特約が適用されるのは、買主に落ち度がなかった場合に限ります。

4.2. 当事者が合意した場合

不動産売買契約は、売主と買主の合意によって成立するものです。相手に事情を話して、合意してもらえる場合は契約解除できます。

ただし、口約束のみではトラブルが生じる場合があるため、合意してもらったら内容を書面化し、お互いに署名・捺印することをおすすめします。

5. まとめ

不動産の売却を途中で止めることは可能ですが、専任・専属専任媒介契約の契約期間内や不動産売買契約の手続き後は、違約金がかかる場合があります。売却活動は、よく検討した上で始めましょう。

また、売却活動が思うように進まずに止めたいと思っている場合、現在、売却活動を依頼している不動産会社に問題がある可能性もあります。不動産一括査定を利用して条件に合った不動産会社を探してみることも手段の一つです。

一括査定は無料で利用できるので、ぜひ一度チェックしてみてくださいね。

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  • 契約の履行に着手する前と後では、契約解除できる条件が異なる
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