【増税による不動産売却への影響】消費税との関係性は？｜要注意な売却のタイミング

「異次元の少子化対策」や「防衛力の抜本的強化」など、大規模な政策を実行するには相当の財源が必要です。人口減少が著しい日本では将来的な財源確保のために、今後、消費増税となる可能性がゼロではありません。

仮に「消費税率が引き上げられた場合、不動産の売却にどのような影響があるのか」不動産売却と消費税の関係性について解説します。

また、不動産を売却するタイミングによっては損をしてしまうケースがあります。注意が必要なタイミングについても解説するので、売却時期にお悩みの方はぜひご一読ください。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら

1. 【増税による不動産売却への影響】消費税との関係性は？

消費税率の引き上げによる不動産売却への影響は、ケースバイケースです。ただし、個人がマイホームを売却するケースにおいて、消費増税の影響は大きくありません。

1.1. 消費税の申告・納付義務は「課税事業者」にある

日本の消費税は、商品やサービスを最終的に利用する方が負担する仕組みです。

不動産取引における消費税の負担者は買主ですが、消費税は間接税のため税金を負担する方と税務署へ納める方が異なります。買主が売主へ消費税を支払い、買主から預かった消費税を売主が税務署へ申告・納付する仕組みです。

ただし、消費税を申告・納付する義務が生じるのは「課税事業者が事業者として不動産を売却したとき」です。

課税事業者とは、以下に該当する方を指します。

マイホームの売却は「課税事業者が事業者として不動産を売却したとき」に該当しないため、売主には消費税の申告・納付義務がありません。つまり、消費税率の引き上げによる影響は大きくないと言えます。

1.2. 土地のみの売却と消費増税は無関係

不動産の売却と消費税に関する注意点は、土地と建物で課税の取り扱いが異なる点です。土地は非課税・建物は課税対象となります。土地には消費税がかからないため、増税とは無関係です。

ただし、売主や買主が課税事業者の場合、土地と建物の比率を巡ってトラブルが生じるケースがあります。詳細は以下の記事で解説しているので、興味がある方はぜひご一読ください。

【不動産売却時に按分する方法】土地・建物の比率で生じる問題とは？

1.3. 消費税と所得税における確定申告の違い

消費税と所得税は、どちらも税務署へ申告・納付する税金ですが、納付期限や納税額の基準となる金額が異なります。消費税と所得税の申告・納付について以下の表にまとめました。

	課税期間	申告・納付期限	納税額の基準となる金額
消費税	1月1日から12月31日	翌年3月31日	課税売上にかかる消費税額
所得税		翌年3月15日	所得

所得税は所得に対してかかる税金ですが、給与所得、事業所得、譲渡所得などそれぞれの所得に分けて計算した上で最終的な税額を求めます。不動産の売却で得られる所得は、譲渡所得です。

一方、消費税は所得のように細かく分類して計算するのではなく、事業者の売上全体にかかった消費税額を基準に納税額を求めます。

不動産売却時の譲渡所得について

2. マイホームの売却時でも、各種費用は消費増税の影響あり

不動産の売却にかかる各種費用は消費税の課税対象であるため、マイホームの売却時も消費税率引き上げの影響を受けます。

例えば、不動産会社へ支払う仲介手数料は、売却時にかかる費用の中でも負担が大きな支出です。ここでは、消費税率の引き上げが仲介手数料に与える影響について、具体例を用いて解説します。

不動産売却時にかかる手数料について

2.1. 消費税率の引き上げで仲介手数料はいくら上がる？

仲介手数料の金額は不動産会社によって異なりますが、売買価格×〇％と計算するケースが一般的です。そのため、売買価格が高額になるほど増税の影響が大きくなります。

不動産売却時における仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法によって以下のように定められています。

売買価格	手数料の上限（別途、消費税）
200万円以下	売買価格×5％
200万円超え400万円以下	売買価格×4％＋2万円
400万円超え	売買価格×3％＋6万円

仲介手数料の上限金額は、上記の計算式で求めた金額と消費税額の合計です。

以下の表は、消費税率が10％から15％に引き上げられた場合の仲介手数料を試算したものです。売買価格は200万円・300万円・1000万円・2000万円としています。

売買価格	仲介手数料の上限金額（税込み）		増えた金額
	消費税率10％	消費税率15％
200万円	11万円	11.5万円	5000円
300万円	15.4万円	16.1万円	7000円
1000万円	39.6万円	41.4万円	1.8万円
2000万円	72.6万円	75.9万円	3.3万円

消費税率が10％から15％に引き上げられた場合、売買価格200万円では5000円、売買価格2000万円では3.3万円の増額です。売買価格が高額になるほど、増税の影響が大きくなります。

不動産売却にかかる仲介手数料

3. 要注意な不動産売却のタイミング4選

不動産を売却するかどうか迷っている方は、売却のタイミングにご注意ください。タイミングによっては、税制面や取引で損をするリスクがあります。

売却時期は、ご自身の状況に合わせて慎重に検討しましょう。

3.1. 所有期間5年以下の不動産を売却するとき

不動産を売却して譲渡所得を得た場合、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得には短期譲渡所得と長期譲渡所得があり、短期譲渡所得として課税されると税金が高額になる恐れがあります。

	所得税の税率	住民税の税率
短期譲渡所得 （所有期間5年以下）	30％	9％
長期譲渡所得 （所有期間5年超え）	15％	5％

例えば、譲渡所得500万円の場合、短期譲渡所得にかかる税金は195万円、長期譲渡所得にかかる税金は100万円です。所有期間が5年を超えるかどうかで納税額に95万円の差が生じます。

「所有期間」とは、取得日を基準とした期間ではなく、1月1日を基準とした期間である点にご注意ください。

不動産売却時の譲渡所得について

3.2. 相続した不動産や空き家を売却するとき

相続した不動産や空き家を売却する場合、譲渡所得税の特例を利用できる可能性があります。例えば「被相続人の不動産売却時の特例」や「マイホーム売却時の3000万円特別控除」という特例です。

これらの特例の条件を満たせば、譲渡所得から最大3000万円の控除を受けられます。つまり、譲渡所得3000万円以下であれば、譲渡所得税がかかりません。

特例には複数の条件があり、その中に売却期限が設けられています。例えば、相続の場合は「相続開始から3年目の12月31日」、マイホームの場合は「住まなくなった日から3年目の12月31日」までに売却することです。

売却のタイミングによっては、他の条件を満たしていても特例を受けられなくなる恐れがあるため注意が必要です。特例の詳細は国税庁の公式サイトにてご確認ください。

【3000万円の特別控除とは】不動産売却で必要な税金の知識
所有期間が10年を超えるマイホーム売却時の特例｜ポイントをわかりやすく解説

3.3. ローンを組んだ不動産を売却するとき

不動産を担保にローンを組んだ場合、土地や建物に抵当権が設定されています。抵当権とは、契約者のローン滞納時に金融機関等が不動産を競売にかける権利です。

不動産は抵当権を外してから買主へ引き渡すケースが一般的ですが、抵当権の抹消手続きはローン完済後に行います。つまり、不動産の売却前または売却時の売買代金でローンを完済しなければなりません。

ローン完済までの期間が長い場合は、残債が多く、抵当権を外すことができない恐れがあります。不動産売却時は、早い段階でローン残債を確認しておきましょう。

【不動産売却】抵当権がついている家や土地を売る場合

3.4. 築年数の古い建物を売却するとき

建物の築年数が古くなると、売却の難易度が上がります。売れにくくなるということは、売却価格が下がってしまう恐れがあるということです。

築年数の古い家を売却するかどうかを迷っている場合、少しでも早く対応した方がよいかもしれません。不動産売却時は、地域に詳しく、売却実績が豊富な不動産会社へ依頼することがポイントです。

売却実績が豊富な不動産会社探しには、無料の一括査定サービスがおすすめです。築年数が経っている建物の売却を検討している方は、ぜひご活用ください。

無料の一括査定を利用する 不動産売却と耐用年数・減価償却の関係とは？【築年数が査定や売却に与える影響】

4. まとめ

消費税率が引き上げられても、マイホームの売却へ大きな影響はありません。ただし、仲介手数料などの各種費用は消費税の課税対象となるため、増税の分、負担が増えます。

また、不動産の売却はタイミングが重要です。譲渡所得の税率や特例の売却期限など、タイミングを間違えると損をする可能性があるため注意が必要です。