【古い家を売却したい方向け】4つの方法とコツ｜空き家を放置するリスクとは？

古い家は買い手が見つかりにくくなるため、通常の不動産売却よりも労力を伴います。売却を検討しているものの、建物が老朽化している、物が溢れていて処分できないなど「何から始めるべきかわからない」と悩んでいる方もいるでしょう。

老朽化した空き家を放置すると近隣住民へ迷惑がかかり、固定資産税などの負担が増える恐れがあるため注意が必要です。売却するべきか迷っている方は早めの対応をおすすめします。

ただし、古い家の売却に最適な方法はケースバイケースです。売却方法の選択肢やコツ、注意点を確認して比較・検討してみてください。

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1. 【古い家の不動産売却】一般的な4つの方法

「古い家を売る」といっても、複数の選択肢があります。一般的な方法と特徴を以下の表にまとめました。

売却方法	特徴
現状のまま売る	解体やリフォームなど特別な費用・手間がかからない。ただし、建物の状態によっては厳しい選択肢。
リフォームをしてから売る	老朽化や汚れが部分的に目立つ場合の選択肢の一つ。要・不要の判断は専門家への相談がベター。
解体後に土地として売る	建物の老朽化が進んでいる場合の選択肢。解体費用がかかるものの、売却のターゲット層が広がる、買い手の手間を省けるといったメリットがある。
買取業者へ売る	不動産会社に直接買い取ってもらう方法。短期での売却が可能かつ仲介手数料や手間もかからないが、売却価格は安くなる傾向にある。

1.1. 現状のまま売る

築年数の古い家でも、建物の状態によってはそのまま売却できる可能性があります。日本では新築・築浅物件の人気が高いと言われていますが、築年数が古くても購入する方が一定数いるためです。

以下の表は、国土交通省の「住宅市場動向調査報告書」を基に作成したものです。「中古住宅における購入時の建築時期」を参考に、調査時点で築年数が26年以上の住宅を購入した方の割合を集計しています。

	一戸建て	マンション
築26年以上	34.8％	39.1％
築36年以上	14.5％	18.7％

集計した結果、中古住宅を購入した方の中で築26年以上の住宅を購入した方は約35％から40％、そのうち築36年以上の住宅を購入した方は約15％から20％でした。

また、同調査によると、中古住宅を購入した理由が「予算的にみて手頃だったから」と回答した方が最も多く、一戸建てでは63.4％、マンションでは70.1％でした。

このようなデータから、中古住宅を選ぶ方の中には、築年数が古くても手頃な価格を重視する方が一定数いると言えます。昨今は、割安な物件を購入して自分好みにリフォームする方も増えているため、そのように考える方への需要があるでしょう。

現状のまま売却できれば余計な費用・手間がかからないため、建物の状態によっては有効的な手段の一つです。

1.2. リフォームしてから売る

先述の通り、建物の築年数が古くても売却できる可能性があります。一部のみ老朽化している、汚れが気になるといった場合、リフォームしてから売却するのも手です。

ただし、リフォームにかかった費用を売却価格に上乗せできるとは限らないため、費用を回収できる保証はありません。リフォームの判断は慎重に行いましょう。

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1.3. 建物を解体した後に土地として売る

建物の老朽化が進んでいる場合、解体した後に土地として売り出せば早期売却を期待できます。

更地であれば、土地を購入して建物を建てたい方、土地を活用して貸倉庫や駐車場のような事業を行いたい方など、広い層にアプローチできるでしょう。

ただし、高額な解体費用がかかる恐れがある点にご注意ください。

解体費は、危険度が高く手間がかかるほど高額になる傾向にあります。例えば、周辺の道が狭い場合、解体に使用する重機が通れず、人の手で作業を進めなければなりません。このようなケースでは通常よりも人件費がかかり、高額になる恐れがあります。

1.4. 買取業者へ売る

古い家を売却する際の相談先は不動産会社ですが、不動産会社へ依頼する方法には「仲介」と「買取」という2つの種類があります。

一般的な売却方法は仲介です。仲介の場合、売却活動を始める時点では買主が存在しません。不動産会社による広告掲載や営業活動によって、購入希望者を探してもらいます。

買取では不動産会社が直接買い取ってくれるため、仲介よりも早く売却できます。残置物がある、建物の老朽化が進んでいるといったケースでもそのまま買い取ってくれる可能性があるでしょう。また、不動産会社が買主になるため、仲介手数料がかかりません。

ただし、買取は仲介での売却よりも売却価格が低い傾向にあります。不動産会社が買い取った後に、リフォームなどを施して第三者へ転売する仕組みであるためです。買い取ってくれる不動産会社の利益を確保するには、安く仕入れる必要があります。

2. 古い家（空き家）の放置が引き起こすリスク

昨今は、老朽化した空き家の増加が社会問題となっています。相続した空き家の処分に困っている方もいるのではないでしょうか。

古い家の売却を検討している方は、できる限り早く対応することをおすすめします。ここでは、空き家を放置することで生じるリスクについて解説しましょう。

2.1. 近隣住民とのトラブルが生じるリスク

建物に人が住まなくなると、急速に老朽化が進みます。日本家屋は木造が多く、湿気がたまりやすくなるためです。

柱の腐食が進むと倒壊リスクが高まり、建物の倒壊によって近隣の方がケガをしてしまうかもしれません。また、猫やカラス、害虫のすみかとなれば、糞や悪臭など衛生上の問題も生じます。その他、不審火や犯罪の誘発など治安悪化の原因にもなるでしょう。

空き家を放置すると安全面・衛生面で近隣住民へ迷惑がかかるため、何らかのトラブルに発展する恐れがあります。

2.2. 固定資産税などの増税リスク

古くなった空き家の放置が社会問題化していることから、「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が2015年に施行されました。この法律によって、所有する空き家が「特定空き家等」に指定された場合、固定資産税・都市計画税の増税リスクが生じます。

まず、固定資産税・都市計画税は、土地や建物を保有する方に課税される税金です。土地と建物のそれぞれに課税される仕組みですが、土地に住宅が建っている場合、税金の負担が軽くなる特例措置が講じられています。

しかし、放置した空き家が「特定空き家等」に指定され、状況の改善を見込めない場合、特例措置が適用されなくなり、例年よりも固定資産税・都市計画税の負担が重くなります。

特定空き家等に該当するのは、以下の状態と認められる空き家です。

例えば、宅地200m²までの部分に特例措置が適用されると、固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1の負担軽減となります。特例措置が適用されない場合、固定資産税は例年の6倍、都市計画税は例年の3倍に増額される仕組みです。

とはいえ、特定空き家等に指定された直後に税金の負担が重くなる訳ではありません。市町村の助言や指導を受けても改善しない場合に、翌年度分の特例措置が解除されます。

3. 古い家の売却を失敗させないコツ

古い家の売却では「購入検討者が現れない」「高額な費用がかかった」など、想定外の事態が起こり得ます。売却で失敗しないためには、売却の依頼先である不動産会社の選定や、資金計画時の工夫が必要です。

3.1. 地域に詳しい不動産会社へ相談する

居住地から離れた空き家を売却したい方もいるのではないでしょうか。古い家を売却する場合、自宅ではなく、売却する不動産の近くにある不動産会社へ相談しましょう。

古い家を早く売るコツは、地域に詳しくて売却に慣れている不動産会社へ依頼することです。早く・高く売る戦略を立てるには、土地勘と経験が必要なためです。

とはいえ「本業が忙しく、遠方の不動産会社を探す時間がない」という方もいるでしょう。不動産会社を探している方には、無料の一括査定サービスの利用をおすすめします。

一括査定サービスでは、画面に沿って物件情報を入力すると各地域で売却実績のある不動産会社が表示されるため、自分で探す手間を省けます。売却を検討している方は、ぜひご活用ください。

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3.2. 各種特例や補助金の活用を検討する

古い家の売却にかかる税金・費用の負担を抑えるために、国の特例制度や自治体の補助金制度を利用できる可能性があります。

土地や建物を売却して譲渡所得が生じると、譲渡所得税がかかります。ただし、譲渡所得税には、売却時の負担を軽減できる複数の特例措置が講じられているため、利用できる特例を探しておくとよいでしょう。

不動産売却時に利用できる特例の具体例を、対象の不動産別にまとめました。

対象の不動産	【特例】概要
マイホーム	【3000万円特別控除】マイホーム売却時に生じた譲渡所得から、最大3000万円を控除できる制度
相続した空き家	【相続した空き家を売ったときの特例】相続した空き家の売却時に生じた譲渡所得から、最大3000万円を控除できる制度
500万円以下の土地	【低未利用土地等を譲渡した場合の特別控除】一定の要件を満たす500万円以下の土地を売却した場合、長期譲渡所得から100万円の控除を受けられる制度

ただし、各種特例には複数の条件があります。また、税制改正によって上記の内容が変更される可能性もあるため、条件の詳細や最新情報については国税庁の公式サイトでご確認ください。

地域によっては補助金制度を設けている自治体があります。例えば、空き家の解体にかかる費用の一部に補助金を支給しているケースです。空き家に関する相談窓口を設けている地域もあるため、市町村の公式サイトなどを確認してみてください。

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4. 古い家を売却する際の注意点

古い家を売却する際の注意点は、以下の2点です。

古い家の売却方法は複数ありますが、地域や建物の状態によってベストな選択肢が異なります。リフォームや解体には高額な費用がかかるため、自己判断をせずに取引の専門家である不動産会社へ相談するとよいでしょう。

例えば、中古住宅を検討する方の中には、割安な古い家を購入して自分好みにリフォームをしたい方もいます。解体することが必ずしもベストな選択肢とは限りません。

また、固定資産税・都市計画税は、1月1日時点の状態を基準に1年度分を課税される税金です。建物を解体すると宅地の固定資産税・都市計画税の特例が適用されなくなるため、解体のタイミングによっては翌年度分の増税につながります。

5. まとめ

古い家の売却は、通常の不動産売却よりも労力を伴いますが、空き家のまま放置することはおすすめできません。地域に詳しい不動産会社へ相談すると、最適な選択肢を提案してくれる可能性があります。無料の一括査定サービスを利用して、売却に強い不動産会社を探してみてはいかがでしょうか。