【3000万円の特別控除とは】不動産売却で必要な税金の知識

不動産を売却して利益が出ると、所得税や住民税、いわゆる譲渡所得税の課税対象になります。しかし、売却する不動産がマイホームの場合、控除や特例制度の適用を受けて税額の負担を軽減することが可能です。

今回は、不動産を売却する際に受けられる特例制度の中でも、3000万円の特別控除の詳細を解説します。また、3000万円の特別控除と併用できる特例制度、併用できない特例制度も解説するのでぜひ参考にしてください。

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1. 不動産売却時の3000万円の特別控除とは

3000万円の特別控除とは、マイホームを売却して譲渡所得を得た場合、譲渡所得から最高3000万円まで控除できる制度です。

3000万円の特別控除の適用を受けるために、不動産の所有期間の長さは問われません。

また、売却したマイホームが夫婦の共有財産の場合、それぞれが最高3000万円の控除を受けることが可能です。

譲渡所得の計算方法や譲渡所得税の詳細は以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてください。

不動産売却時の譲渡所得について

1.1. 　3000万円の特別控除の適用条件

3000万円の特別控除の適用条件は、以下の通りです。

3000万円の特別控除の適用を受けるためには、一定期間内に住宅や土地を売却する必要があります。マイホームを売却予定の人は、計画的に行いましょう。

また、3000万円の特別控除はマイホームを売却することが前提条件です。仮住まいや別荘など、長期間の居住用でない住宅は3000万円の特別控除の適用外になります。

2. 相続した空き家を売却する場合の3000万円の特別控除

売却予定の空き家が被相続人の住んでいた住宅の場合、一定の要件を満たせば3000万円の特別控除の適用を受けられます。ただし、売却期間は平成28年4月1日から令和5年12月31日までと限られているので、売却を検討している人は期限に注意が必要です。

相続した空き家を売却する際の3000万円の特別控除の適用条件は、以下の通りです。

上記条件の他にも、昭和56年5月31日以前に建築された戸建てであること、相続開始直前まで被相続人以外に居住者がいなかったなどの条件があります。詳細は国税庁の公式サイトをご確認ください。

また、相続した不動産を売却する際のポイントは以下の記事で解説しているので、相続した不動産を売却予定の方にはこちらの記事もおすすめです。

相続した不動産を売却する際のポイント

3. 3000万円の特別控除と併用できる特例制度【譲渡所得税の軽減税率】

譲渡所得にかかる税金を譲渡所得税と言いますが、内訳は所得税・住民税です。

所得税と住民税は、不動産の所有期間が5年を超えるかどうかによって税率が変わります。所有期間が5年を超える場合は税率が低くなりますが、10年を超えた場合、さらに低い税率が適用されます。

各所有期間別の譲渡所得税の税率は、以下の通りです。

所有期間		税率
		所得税	住民税
5年以下		30％	9％
5年超		15％	5％
10年超	売却益が6000万円以下までの部分	10％	4％
	売却益が6000万円超えの部分	15％	5％

※令和19年までは復興特別所得税2.1％が別途課税されます。

ちなみに、不動産の所有期間は1月1日を基準に数えます。売却するタイミングによっては、実際の所有期間が10年を超えていても10年未満とみなされ、軽減税率の適用を受けられない可能性があるので、注意が必要です。

3.1. 軽減税率適用時の譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算のもととなる譲渡所得は、以下の計算式で求めます。

取得費はマイホーム購入時にかかった費用、譲渡費用はマイホーム売却時にかかった費用です。そして、譲渡所得税は以下の計算式で求めます。

具体例として、以下の条件でマイホームをを売却し、3000万円の特別控除と譲渡所得税の軽減税率の適用を受けた場合の、譲渡所得税の計算方法を紹介します。

※復興特別所得税は考慮しないものとします。 ※所得税率10％・住民税率4％

4. 3000万円の特別控除と併用できない特例制度

3000万円の特別控除の適用を受けると、併用できない特例制度が複数あります。3000万円の特別控除以外の特例制度の内容も確認し、どの制度を選択するか事前に考えておきましょう。

4.1. 譲渡損失の損益通算の特例

譲渡損失の損益通算の特例では、以下に該当する場合、損失が出た金額を給与所得など他の所得から控除することができます。

いずれのケースも、令和3年12月31日までが特例制度の適用期間です。詳しい適用条件は国税庁の公式サイトをご確認ください。

4.2. マイホーム買い替えの特例

マイホーム買い替えの特例は、売却したマイホームよりも高い価格のマイホームに買い替えた場合、譲渡所得にかかる税金を将来に繰り延べられる制度です。特例制度の適用期間は、令和3年12月31日までとなっています。

4.3. 住宅ローン控除

住宅ローン控除の対象となる人は、建売住宅・中古住宅を令和3年11月末までに取得した人、注文住宅を令和3年9月末までに契約した人です。どちらも、令和4年12月31日までに入居する必要があります。

新居に入居した年、または入居した年の2年以内に3000万円の特別控除の適用を受けた場合、住宅ローン控除の適用は受けられません。

5. 3000万円の特別控除の申請手続き・必要書類

3000万円の特別控除の適用を受けるには、確定申告が必要です。売却した翌年の2月16日?3月15日までに税務署へ申告しましょう。

3000万円の特別控除の申請時に必要な書類は、以下の通りです。

3000万円の特別控除以外の特例を受ける場合、必要書類が異なるので国税庁が公表している情報をご確認ください。

6. まとめ

マイホームを売却した際にかかる譲渡所得税は、3000万円の特別控除をはじめとした特例制度の適用を受けることで節税できます。

ただし、3000万円の特別控除と併用できない特例制度は複数あるので、事前にどの特例制度の適用を受けられるかなどの確認が必要です。特例制度を上手に活用して、賢く節税してくださいね。