不動産売却後の確定申告と注意点

１．そもそも確定申告とは？

確定申告とは、自分の所得税額を計算して「確定」し、税務署に「申告」することです。
納税は国民の義務ですので、一般的なサラリーマンや公務員（給与所得者）であっても、所得税を納税しなくてはなりません。

しかし、給与所得者の場合、所得税は源泉徴収として事業者があらかじめ給与から差し引いて納税しています。そのため通常、給与所得者は確定申告をする必要はありません。

確定申告が必要な人

一方で、給与所得者であっても、確定申告が必要な場合があります。

上記の条件に当てはまる人は確定申告を行う必要があります。
不動産の売却を行い、売却益が出た人は上記に該当するため、確定申告の必要があるのです。売却益は、譲渡所得となりますので、確定申告をして納税をしなくてはなりません。
譲渡所得について知りたい方は以下記事をご覧ください。

不動産売却にかかる税金と損しないための節税方法

確定申告が不要な人

不動産売却を行ったものの、売却にかかった費用などの経費と差し引き、利益がなかった場合、確定申告の必要はありません。

しかし、不動産売却を行ったことで譲渡損失が生じた場合であっても、確定申告をした方が良いでしょう。
譲渡損失が生じた場合は、その譲渡損失額をほかの所得と損益通算することができる可能性があります。

2．確定申告の期間は？

確定申告は、毎年1月1日から12月31日までの所得を、翌年2月16日から3月15日までの期間に行います。また、譲渡損失があった場合は、2月15日以前でも行うことができます。

例えば、2020年5月16日に不動産を売却した場合、2021年2月16日から2021年3月15日までに確定申告を行わなくてはなりません。

消費税を支払う手数料

しかし、不動産売却時に不動産会社へ支払う「仲介手数料」や「司法書士に支払う手数料」「融資手続きの手数料」については、消費税がかかってしまいます。
仲介手数料について詳しく知りたい方は以下記事をご覧ください。

不動産売却にかかる仲介手数料

3．確定申告に必要な書類は？

不動産売却後の確定申告に必要な書類は下記の通りです。

自分で用意する書類

一部書類を紛失してしまった場合は、概算値での計算となる場合があります。

税務署で取得する書類

確定申告書は国税庁のサイトから作成することができます。また、作成した申請書等は、電子申告を利用することもできます。

なお、譲渡所得に関する特例を受ける場合は、上記以外にも特例ごとに別途必要な書類がありますので、税務署などで確認することをおすすめします。

減価償却の計算を忘れずに

不動産売却後の確定申告時では、売却不動産の取得費用を算出する必要があります。

建物が建築されている場合は、売却不動産の取得費は購入したときの金額そのままではありません。建物は建築された後、使用されるにつれ、価値が少しずつ下がっていくと考えられています。その下がった価値の部分を購入価格から引くことで、取得費用を計算します。

反対に、土地は時間の経過によって、価値が下がるわけではありませんので、減価償却の対象には当たりません。

また、建物の種類によっても耐用年数が異なりますので、注意が必要です。

4．確定申告をしないとどうなるの？

確定申告は、給与所得者であれば、基本的には行うことはありませんから、確定申告を忘れてしまったらどうなるのか気になりますよね。

確定申告を忘れてしまい、期間を過ぎて自ら申告を行った場合、期限後申告として扱われます。
その場合、確定申告で納める税金の5％の「無申告課税」が課されることとなります。

また、確定申告を忘れてしまい、税務署の調査を受けて所得金額の決定がなされた場合は、「無申告課税」が50万円までは15％、50万円を超える部分は20％となってしまいます。

確定申告を忘れてしまった場合は、なるべく早く、期限後申告をするようにしましょう。

5．不動産売却でふるさと納税がお得になる？

ふるさと納税は、住んでいる自治体以外への寄附をすることができる制度です。支払った寄附金のうち、2,000円を超える部分が、所得税・住民税から控除されます。しかし、この控除を全額受けられる寄付金額には上限があります。その上限は、寄付する人の年収等によって異なります。

不動産売却を行い、売却益がある場合、課税所得が増えますので、ふるさと納税をした際の控除される上限金額が高くなるのです。

ex.) 3,000万円の特別控除を利用する場合

しかし、マイホームの売却などで売却益が出た場合、3,000万円の特別控除を利用することが多いと思います。購入した時よりも3,000万円以上高く売れるというケースは稀ですので、ほとんどの方はふるさと納税の上限金額が増えることはありません。

ex.) 取得費が不明な不動産の場合

不動産売却でふるさと納税を活用しやすい人は、取得費不明の不動産を売却したという人です。先祖代々受け継いできた土地など、取得費が分からない場合は、売却額の5％を取得費として計算しますので、その分、売却益が多くなります。つまり、課税所得が増えますので、ふるさと納税の控除の上限金額が高くなります。

6．確定申告は税理士に頼めるの？

確定申告は、必要書類の書き方に自信が持てなかったり、見慣れない計算などがあったりと、なかなか大変な作業ですよね。また、確定申告の時期も年度末なので、忙しくてなかなか時間が取れないという人もいますよね。
確定申告は、税理士に依頼をして代理で行ってもらうことが可能です。
税理士によって報酬なども異なりますので、依頼をする際は、慎重に考えて相談をしましょう。

7．確定申告の相談はどこにしたらいいの？

給与所得者であれば、確定申告を行うのは稀ですよね。確定申告の相談は、以下のようなところで行うことができます。

確定申告無料相談会

確定申告の時期になると無料の相談会が行われることがあります。
最寄りの地域で行われる無料相談会をチェックして、相談に行ってみてください。

税務署

普段の生活の中で、なかなか税務署は近寄りがたい存在ですが、相談するのであれば一番信頼できるところでもあります。
確定申告の相談は、電話で行うことができます。最寄りの税務署を検索して、相談してみてくださいね。

税理士

確定申告を代理で行ってくれる税理士に相談することもできます。相談会や税務署と異なり、税理士への相談は報酬が発生することもありますので、一度上記の方法で相談をしてみてから、改めて税理士に相談するのが良いかもしれません。

この記事のポイント

面倒で難しいと思われがちな確定申告ですが、不動産売却後、売却益がある場合は必ず行わなくてはなりません。また、損失があった場合も、確定申告をした方が有利です。

特に不動産売却後の確定申告は計算も難しいため、無理をして自分だけで行うのではなく、無料相談会などを利用しながら、忘れずに行いましょうね。