不動産売却時にかかる消費税

１．消費税が課税されるのはどんな人？

私たちが日常生活の中で、物品・サービスを購入するときに支払う消費税。消費税は、国内で「事業者」が「事業」で利益を得る取引に課税される税です。

この「事業者」とは、具体的には「個人事業主」と「法人」です。また、原則として前々年、もしくは前々年事業年度の課税売上高が1,000万円を超える場合に、課税対象者となります。

また、「事業」とは、利益や生産を目的として繰り返し行うもののことを指します。
例えば、会社員であっても、不動産の家賃収入等の繰り返し利益を得る「事業」で前々年の課税売上高が1,000万円以上である場合は、「事業者」となり消費税の納税の義務が生じます。

2．個人が不動産売却をした場合は？

基本的に、個人が所有している自宅や別荘などの売却については、消費税がかかりません。
自宅や別荘などを売買することは、「事業」として繰り返し行われることではありませんよね。ですので、消費税がかかることはありません。

消費税を支払う手数料

しかし、不動産売却時に不動産会社へ支払う「仲介手数料」や「司法書士に支払う手数料」「融資手続きの手数料」については、消費税がかかってしまいます。
仲介手数料について詳しく知りたい方は以下記事をご覧ください。

不動産売却にかかる仲介手数料

個人の売買でも消費税がかかるケース

また、個人が所有している物件であっても、消費税が課される場合があります。例えば、投資物件等を所有しており、その賃借にかかる前々年の課税売上高が1,000万円を超えている場合です。そうした賃借のための物件を売却する際には、「事業」による収益とみなされるため、消費税が課税されることとなります。

3．法人が不動産売却をした場合は？

一般的に、法人が不動産を売却するためには、消費税が課税されます。
法人が不動産を売却する場合は、事業として使用していた店舗の物件を売却する、ということが考えられます。この場合は「事業の一環による不動産売却」とみなされるため、消費税が課税されてしまいます。
ただし、法人であっても「前々年度」の課税売上高が1,000万円に満たない場合は、免税事業者となります。免税事業者は納税の義務が免除されますので、消費税が課税されません。
資本金が1,000万円以上の場合などにおいては、免税事業者となることはできませんので、注意してください。

4．消費税の計算方法が知りたい！

不動産は大きい金額の取引になりますから、その消費税も気になるところですよね。
実は、不動産売買の際、「土地」には消費税がかかりません。
ただし、駐車場などの土地を施設として使用している場合は、消費税がかかりますので注意が必要です。

例えば、一戸建ての住宅を売却する際、売却金額のうち、建物は課税対象ですが、土地は非課税となります。
課税対象者が売買をした場合は、下記のようになります。

また、個人が自宅や別荘などを売却した際には、建物にも消費税はかかりませんので、ご注意ください。

5．売却時の消費税の仕訳方法は？

売却時に係る消費税は、買主から預かり、国に納税するものです。
買主から預かった消費税ですので、一般的には「仮受消費税」の勘定科目を使用します。

上記で計算した5,000万円の物件を売却し、売却代金を全額現金で受け取った場合の仕訳方法は下記の通りとなります。
また、土地が400万円、建物が100万円それぞれ売却益があったとします。

借方		貸方
現金	52,000,000	土地	26,000,000
		固定資産売却益	4,000,000
		建物	19,000,000
		固定資産売却益	1,000,000
		仮受消費税	2,000,000

売却益は「固定資産売却益」という勘定科目を使用します。また、土地や建物ごとにそれぞれ計上してください。

6．消費税の計算で損しない方法

個人事業主や法人の課税事業者が消費税を納税する際、消費税の計算で損をしないための方法があります。

課税事業者が課税売上げに係る消費税の額から控除する仕入控除税額を個別対応方式によって計算する場合には、課税売上げと非課税売上げに共通して要する課税仕入れ等に係る消費税については、原則として、課税売上割合により計算します。

しかし、課税売上割合により計算した仕入控除税額がその事業者の事業の実態を反映していないなど、課税売上割合により仕入控除税額を計算するよりも、課税売上割合に準ずる割合によって計算する方が合理的である場合には、

課税売上割合に代えて課税売上割合に準ずる割合によって仕入控除税額を計算することもできます。

一部を除き土地の売買は非課税です。例えば、小売業をしている法人が土地を売却した場合、通常通り課税売上割合を計算すると控除できる消費税が減ってしまいます。 そういった事情がある場合は、税務署に許可を得て、特別な計算をすることができます。適用しようとする課税期間の末日までに承認を得る必要があるため、期間に余裕をもって申請を行ってください。

7．不動産売却で簡易課税制度を使うには？

簡易課税制度は、みなし仕入れ率を適用する消費税の計算方法です。それぞれの事業によって、みなし仕入れ率が決まっています。

みなし仕入率

第一種事業(卸売業)	90％
第二種事業(小売業)	80％
第三種事業(製造業等)	70％
第四種事業(その他の事業)	60％
第五種事業(サービス業等)	50％
第六種事業(不動産業)	40％

簡易課税制度を使用するには、「前々年、前々事業年度の課税売上高が5,000万円以下であること」「消費税簡易課税制度選択届出書を事前に提出していること」の二つの条件が必要となります。消費税簡易課税制度選択届出書は課税対象期間の開始前日までに税務署へ提出しなくてはなりません。
簡易課税を使用すると、消費税の計算が容易になるという利点があります。しかし、一度簡易課税制度を利用した場合、原則として2年間は簡易課税制度を利用し続けなくてはなりませんので注意が必要です。

この記事のポイント

不動産売却時、不動産にかかる消費税は、課税事業者でなくては納税の義務はありません。また、自宅・別荘を売却する際は、課税事業者であっても、不動産に消費税は課税されないのです。
ただし、不動産売却に係る仲介手数料などについては、自宅・別荘の売却などを問わず、消費税を支払う必要があります。不動産を売却する際は、参考にしてみてくださいね。