土地の売却方法とは？【不動産売却時の流れ・注意するべき土地の特徴】

「土地を売りたいけど、何から始めれば良いのかわからない…」

土地を売却する際は、情報収集や相場の確認から始めます。不動産売却時にするべきことはたくさんありますが、1つ1つ整理しながら進めることが大切です。

ここでは、土地の売却方法や売却時にかかる費用について解説します。

また、土地の状態によっては売却が難しいケースがあります。売却時に注意が必要な土地の特徴についても解説するので、ご自身が所有する土地の特徴と比較してみてください！

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら

1. 土地の売却方法とは？不動産を売却するまでのステップ

土地を売却する際は、売却までの全体像をチェックしておきましょう。

不動産を売却するまでの流れは、以下の6つのステップです。

1. STEP1：情報収集・相場の確認
2. STEP2：不動産会社と媒介契約を締結する
3. STEP3：売却活動で買主を探す
4. STEP4：不動産売買契約を締結する
5. STEP5：決済・引き渡し
6. STEP6：確定申告

不動産の売却にかかる期間はどれくらい？

1.1. STEP1：情報収集・相場の確認

土地を売却する際の最初のステップは、情報収集と相場の確認です。

具体的に何をするべきか以下にまとめたので、ぜひ参考にしてください。

土地を売却する前に確認するべき内容は、以下の通りです。

不動産の所有権を他の人と共有している状態を「共有名義」と呼びます。（1人の場合は単独名義です）夫婦で購入した土地や相続した土地は共有名義の可能性があるため、確認しておきましょう。

土地の測量には時間がかかるので、測量図の有無や土地の境界確定が済んでいるかどうかも事前に確認しておくべきポイントです。

ローンの残債が多い場合、土地の売却代金のみでは完済できない可能性があります。抵当権がついている土地は売却が難しくなるため、早い段階で確認しておきましょう。

また、更地なのか、建物が建っているのかなど土地の現況によって対応が異なるので、現地確認も必要です。

共有名義の不動産を売却するには
相続した不動産を売却する際のポイント
不動産売却における必要書類
不動産売却する際、土地の測量が必要なケース
【不動産売却】抵当権がついている家や土地を売る場合

土地の相場を確認する方法には、「自分で調べる方法」と「不動産会社へ査定依頼する方法」があります。

土地を売却する際、売り出し価格の決定権は売主にあります。インターネット上の情報を用いて、おおよその相場を確認しましょう。

ただし、土地の形状や周辺環境など、個々の状態によって土地の価値が異なります。専門知識がない方が正確な相場を把握することは困難です。

不動産査定を自分で行う方法と査定で失敗しないための基礎知識
正確な相場を把握するために不動産会社へ査定依頼し、売り出し価格を決めましょう。

1.2. STEP2：不動産会社と媒介契約を締結する

媒介契約とは、不動産会社へ売却活動を依頼する際に締結する契約です。媒介契約には以下3つの種類があります。

契約の種類によって、不動産会社の義務や売主の自由度が異なります。ご自身に合った媒介契約を選択するために、それぞれの特徴について理解を深めておくと良いでしょう。

以下の記事では媒介契約について詳しく解説しているので、興味がある方はご覧ください。

不動産売却時の媒介契約の種類と特徴（一般媒介契約･専任媒介契約･専属専任媒介契約）

1.3. STEP3：売却活動で買主を探す

売却活動とは、広告を作成してインターネットに掲載する、チラシをポスティングするなど買主を探すための活動です。

1.4. STEP4：不動産売買契約を締結する

売却活動によって買主が見つかったら、売主と買主の間で不動産売買契約を締結します。この際に必要な書類の作成や段取りも、不動産会社が行います。

1.5. STEP5：決済・引き渡し

不動産取引では、売買契約の締結日と決済・引き渡し日が別日になるケースが多いです。理由は、買主のローン審査や売主による引き渡し準備があるためです。

買主から売主へ土地の代金を支払い、所有権移転登記の手続きを行うことで土地の権利が新しい持ち主へ移ります。

1.6. STEP6：確定申告

土地を売却して譲渡所得が生じた場合、譲渡所得税（所得税・住民税）の納税義務が生じます。譲渡所得とは、売却価格から購入や売却にかかった費用を差し引いて生じた利益のことです。

確定申告の期間は、毎年2月16日から3月15日までとなっているので忘れずに申告しましょう。確定申告や譲渡所得については、以下の記事をご確認ください。

不動産売却後の確定申告と注意点
不動産売却時の譲渡所得について

2. 土地を売却する際にかかる費用・税金

土地を売却する際にかかる費用や税金について、以下の表にまとめました。概要とおおよその目安をご確認ください。

	概要	目安
印紙税	売買契約書に課税される税金	契約金額に応じて2000円?6万円
譲渡所得税	譲渡所得が生じた場合にかかる所得税・住民税	所得税：譲渡所得×15％または30％ 住民税：譲渡所得×5％または9％
登記費用	抵当権抹消登記にかかる登録免許税・司法書士報酬	登録免許税（抵当権抹消登記）1000円 司法書士報酬　数万円
仲介手数料	売買契約の成立時に不動産会社へ支払う成功報酬	売却価格×3％＋6万円＋消費税
測量費用	土地の確定測量にかかる費用	数十万円?
解体費用	古家の解体にかかる費用	1坪あたり数万円（木造の場合）

各費用・税金の詳細は以下の記事で詳しく解説しているので、興味がある方はこちらもご覧ください。

不動産売却にかかる費用
不動産売却時にかかる手数料について
不動産売却の登記費用について
不動産売却にかかる仲介手数料

3. 不動産売却時に注意が必要な土地の特徴とは？

「土地」といっても、用途や現況などによってさまざまな特徴があります。土地の特徴によっては売却が難しいケースがあるため、注意が必要です。

ここでは、不動産売却時に注意が必要な土地の特徴とその理由について解説します。

3.1. 農地：農地法による制限がある

農地は、農地法によって所有権移転や転用等の制限があります。たとえ自分の土地であっても、農地売却・農地以外の目的での利用には、農業委員会や都道府県知事等の許可が必要です。

無許可の農地売却は罰則が課せられるケースもあるため、注意が必要です。

農地所有者は不動産売却で苦労する？その理由と売却時の流れ・費用

3.2. 共有名義の土地：勝手に売却できない

売却したい土地が共有名義の場合、他の名義人の許可を得ないと売却できません。売却する際は、共有名義人全員の同意が必要です。

1人で売却手続きを進めると、他の名義人との間にトラブルが生じる可能性があるでしょう。

共有名義人の同意を得られない場合、自分の持分のみを売却する、分筆してから売却するといった方法があります。

Aさん・Bさんの持分が50％ずつの場合、Aさんの持分50％のみを第三者へ売却する方法

登記簿上、1つになっている土地を2つに分割してから売却する方法

ただし、前者のように共有持分のみの売却は買主探しに苦労する可能性があります。後者の場合も測量や登記手続きなど、手間とお金がかかる点に注意が必要です。

共有名義の不動産を売却するには
相続した不動産を売却する際のポイント

3.3. セットバックが必要な土地：買い手がみつかりにくい

セットバックとは、敷地内の建物を再建築する際に敷地を後退させることです。セットバックに深く関わってくる接道義務についてから、解説致します。

建築基準法（第42条・43条）では、「建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められています。（下図参照）この規定を「接道義務」と呼びます。

敷地内に建物を建てる場合、上図のように「前面道路の幅が4m以上であること」「敷地がその道路に2m以上接していること」が条件です。

そうは言っても、建築基準法が制定されたのは1950年のこと。地域によっては、道が狭い場所にすでに建物が密集しているケースが多々ありました。それらの建築物を全て取り壊すことは困難だったため、対処法として定められたものが「セットバック」です。

現在建築済みの建物は、前面道路の幅員が4m以下でも建築基準法上の規定を満たしているとみなされます。しかし、建物を再建築する場合は、下図のように敷地を後退させて前面道路の幅員4mを確保しなければなりません。

これを「セットバック」と呼びます。

再建築時にセットバックが必要な土地は、本来よりも建物を建築できる面積が狭くなるため、買い手がつきにくい傾向があります。

仲介で買主を探すよりも、不動産会社が直接買い取ってくれる買取を選択した方が早く売却できるかもしれません。

不動産売却時の依頼先はどこがいい？不動産会社それぞれの特徴をご紹介

3.4. 境界確定が済んでいない土地：買主に敬遠されやすい

隣地との境界確定が済んでいない土地は、購入後に隣地所有者とトラブルになる可能性があるため買主にとってリスクが高い土地です。そのような土地の売却時は、買い手探しに苦労する可能性があるでしょう。

土地の測量には時間もお金もかかります。境界確定が済んでいない場合、早めに計画を立てることが大切です。

不動産売却する際、土地の測量が必要なケース

3.5. 古家付きの土地：解体するべきかどうかはケースバイケース

築年数の古い建物が建っている土地を売却する場合、「古家付きの土地として売る」「更地にして売る」という2つの選択肢があります。古家を解体する場合は費用がかかるため、どちらで売り出すかは慎重に判断しましょう。

更地にする場合、解体費がかかる一方、買主のターゲットが広がるというメリットがあります。古家付き土地として売却する場合、買い手が付きにくい可能性がある一方、解体費をかけずに済みます。

古家を解体するべきかどうかの判断には専門知識やノウハウが必要です。自己判断せずに、不動産会社へ相談してから決めることをおすすめします。

4. まとめ

土地を売却する際は、売却までの全体の流れや費用、注意点を確認しておくことが大切です。特に確定測量や古家の解体が必要な場合は、時間と費用がかかります。

早めに計画を立てて不動産会社へ相談しましょう。