共有名義の不動産を売却するには

共有名義の不動産も、一般的な不動産と同じ手順で売却できます。ただし、土地や建物を一つの不動産として売却する際は、他の共有名義人全員からの同意が必要です。

1人で手続きを進めてしまうと、後にトラブルに発展する場合があります。共有名義の不動産を売却する際は、必ず他の共有名義人へ確認した上で手続きを進めましょう。

今回は、共有名義の不動産の売却方法や注意点を解説します。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら

1. 共有名義の不動産で名義人が持つ権利とは？

共有名義の不動産の売却を検討している場合、まずは共有名義とはどのような状態で、それぞれの名義人がどんな権利を持っているのか確認しておきましょう。

1.1. 不動産の共有名義とは？

不動産の共有名義とは、1つの不動産を複数の人と共有している状態のことです。

以下のケースは、不動産が共有名義になる一例です。

土地や建物などの不動産において重要なことは、一般的なものと違い目に見えない権利を所有することです。共有名義の不動産では、それぞれの名義人が持ち分と呼ばれる割合に応じた権利を所有しています。

それぞれの持分の割合は登記時に決められており、登記事項証明書に記載されています。

1.2. 共有名義の不動産は売却できるの？

共有名義の不動産は、一般的な不動産と同じように売却可能です。ただし、売却するためには他の共有名義人全員の同意が必要になります。

不動産売買では、土地や建物など目に見える資産の引き渡しを行いますが、契約を成立させるためには権利を相手に譲渡することが重要です。つまり、不動産の権利を買主に譲渡することで、本当の意味で契約が成立します。

共有名義の不動産では、不動産売買で重要な「権利」を他の共有名義人と共有している状態のため、1人の名義人が勝手に売買できない仕組みです。

1.3. 共有名義人が持つ権利

共有名義人には、他の共有名義人の同意がなくてもできることと、同意が必要なことが決まっています。名義人同士でのトラブルを避けるために、それぞれの共有名義人が持つ権利について確認しておきましょう。

	権利と具体例
他の共有名義人の同意が不要	保存：塀の補強など現状を維持するための修繕や管理 利用：自分で住む
過半数の同意が必要	管理：第三者へ賃貸する、リフォームする
全員の同意が必要	変更：売却、解体、抵当権の設定

過半数の同意とは、名義人の人数の過半数ではなく、共有持分の過半数です。例えば持分割合が、夫が3分の2、妻が3分の1とする不動産を所有していた場合、夫はすでに過半数の持ち分を所有しているので、妻の同意を得なくてもリフォームや第三者へ賃貸することができます。

2. 共有名義の不動産を売却する方法

共有名義の不動産を売却する方法は、全員の同意を得て売却する方法や自分の持ち分のみ売却する方法など複数あります。ここでは4つの方法を解説するので、あなたの状況に合った方法を確認してみてください。

2.1. 共有者全員の同意を得て売却する

共有者全員の同意を得られる場合、土地や建物をそのまま売却できます。

共有名義の不動産売却には、以下の書類が必要になるので併せて確認しておきましょう。

ただし、共有名義の不動産を売却する場合、全員がすべての手続きに同席する必要があります。名義人が複数になりやすい相続した不動産、離婚予定の夫婦のマイホームなど、全員が手続きに同席できない場合もあるでしょう。

全員が手続きに同席できない場合、委任状による売却も選択肢の一つです。共有名義人の中で代表者を1人選び、その他の共有名義人全員が委任状を作成することで、売買契約や代金決済などの手続きを代行できます。

以下の記事では、委任状を作成する際のポイントを解説しているので、委任状による売却を検討している人はご覧ください。

不動産売却時に委任状が必要なケース

2.2. 名義変更で所有者を統一してから売却する

他の共有名義人の持分割合を1人がすべて購入し、1人の不動産所有者として名義変更してから売却する方法です。

共有名義に対して、所有者が1人のみの状態を単独名義と言いますが、単独名義の不動産として売却することで他者の同意を得ずに自由に売却できるようになります。

2.3. 自分の持ち分のみを売却する（土地の場合）

自分の持ち分のみであれば、他の名義人の同意を得ずに売却可能です。建物は物理的に分割できないため、土地の場合のみとなっています。

ただし、共有持ち分だけ購入したいという人は少ないため、需要はあまりありません。

仮に第三者へ売却できたとしても、第三者と不動産を共有することはトラブル発生のリスクがあるため、売却したことで他の名義人とトラブルになる場合もあるでしょう。

2.4. 分筆してから売却する（土地の場合）

分筆とは、登記簿上、一つになっている土地を2つに分割する方法です。分筆することで、1つの共有名義の土地が2つ以上の単独名義の土地になります。

分筆で単独名義にすることで、他者の同意を得ずに売却できるようになる仕組みです。

分筆は共有持分割合に応じて分割するため、どの範囲を誰が所有するか名義人同士で話し合って決めます。名義人全員が話し合った内容に合意できれば、境界を新しく確定して分筆が完了します。

ただし、分筆には土地の測量、分筆後の所有権移転登記など、手間とお金がかかるため注意が必要です。

以下の記事では、不動産売却時の土地の測量について解説しているので分筆を検討している人は併せてご覧ください。

不動産売却する際、土地の測量が必要なケース

3. 共有名義の不動産を売却する際の注意点

共有名義の不動産を売却する際、名義人の確認や住宅ローンの残債・売却にかかる税金や費用負担などに注意が必要です。

3.1. 名義人の確認を入念に行う

共有名義の不動産を売却するためには、名義人全員の同意が必要です。トラブルを防いで円滑に売却活動を進めるためには、名義人の確認を入念に行いましょう。

特に、相続から何年も経っている不動産など名義人が複数になる場合、不動産会社や司法書士などに相談し、共有名義人が誰なのか明確にしてから売却を検討しましょう。

3.2. 住宅ローンの残債の負担

住宅ローン残債のある共有名義の不動産を売却する場合、売却代金だけでは完済できないケースがあります。残債のある不動産を売却するためには、残債を自己資金で一括返済しなければいけません。

住宅ローンの残債を誰がどの割合で負担するのか事前に決めておかないと、トラブルに発展する場合があるでしょう。

3.3. 譲渡所得税などの税金・費用の負担

不動産を売却して利益が出た場合、確定申告をして譲渡所得税を納税します。譲渡所得の申告は、各名義人が確定申告する必要があるため、忘れずに申告しましょう。

また、不動産を売却するためには登記費用や仲介手数料など諸費用がかかります。

税金や費用の負担について事前に負担割合を決めておくことで、共有名義人同士のトラブルを防げます。公平に分担したい場合、持分割合に応じて分担する方法がおすすめです。

ただし、売却する不動産がマイホームの場合、譲渡所得の控除を受けられる可能性があります。以下の記事では、不動産売却時にかかる税金や費用について解説しているので、興味がある人はぜひご覧ください。

不動産売却時の譲渡所得について
【3000万円の特別控除とは】不動産売却で必要な税金の知識
不動産売却にかかる費用

4. 共有名義の不動産売却は不動産一括査定の利用がおすすめ

共有名義の不動産を売却する方法は複数ありますが、最もシンプルな方法は全員の同意を得て売却する方法です。

他の共有名義人に不動産の売却を持ちかける場合、複数の不動産会社からの客観的な相場価格を提示すれば、説得力が増して前向きに検討してもらえる可能性が高くなるでしょう。

複数の不動産会社へ査定依頼する場合、不動産一括査定の利用をおすすめします。不動産一括査定とは、無料で複数の不動産会社に査定依頼できるサービスです。

共有名義の不動産売却には他の共有名義人の同意が必要ですが、査定のみであれば同意は不要です。他の共有名義人と具体的に売却の話を進めるために、不動産一括査定を利用してみてはいかがでしょうか。

以下の記事では、不動産一括査定のメリット・デメリットを解説しているので、売却を検討している人はぜひご覧ください。

不動産一括査定のメリット、デメリット

5. まとめ

共有名義の土地や建物を売却する場合、他の共有名義人全員の同意が必要です。不動産一括査定などを利用し、事前に複数の不動産会社へ査定依頼しておくと、売却の話がスムーズ進む可能性があるでしょう。

全員の同意を得られない場合、分筆や自分の持ち分のみの売却など、他の方法での売却も検討してみてくださいね。