【土地を分筆して売却する方法】分筆の条件・流れ・費用・注意点など

「共有名義の土地を売却したいけど、他の名義人に反対されている」

「広い土地の一部分のみを売却したい」

こういったケースでは、選択肢の1つとして土地を分筆して売却する方法があります。

ただし、「境界確定が必要」「費用がかかる」など、分筆には注意点が複数あります。分筆する際の流れや費用、注意点を事前に確認しておきましょう。

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1. 【土地を分筆してから売却する方法】分筆の条件とは？

土地を分筆（ぶんぴつ）してから売却するまでの流れは、大きく7つのステップに分けられます。一般的な不動産売却とはステップが異なるため、全体像を確認しておきましょう。

1. STEP1：不動産会社へ相談する
2. STEP2：土地家屋調査士へ依頼する
3. STEP3：資料の調査・現地確認
4. STEP4：測量・境界確定
5. STEP5：分筆登記
6. STEP6：売買契約
7. STEP7：決済・引き渡し

ここでは、土地を分筆してから不動産を売却したい人に向けて、分筆登記の概要や相談先、流れなど基本的な情報について順番に解説します。

土地の売却方法とは？【不動産売却時の流れ・注意するべき土地の特徴】

1.1. 分筆の条件である分筆登記とは？そもそも、なぜ分筆をするの？

土地の分筆に必要な「分筆登記」とは、分筆のために行う登記のことです。分筆とは、1筆で登記されている土地を2筆以上に分けることです。「筆」は土地の単位を表します。

不動産の所有者になると「所有権」という権利を持ちます。この権利を所有するために権利者を登録することを「所有権の登記」と呼びます。登記によって、第三者に対して不動産の権利関係を明確にできる仕組みです。

分筆登記とは、土地に関する権利を現在の状態から複数に分けることを意味します。

1筆の土地を複数人で所有することも可能ですが、他人同士で共有するとトラブルが生じやすくなります。分筆をして土地を分ければ、権利を他人と共有する必要がありません。

土地の一部分を第三者へ売却する際に分筆する理由は、分筆登記によって権利者を別々に登記できるようにするためです。

不動産売却の登記費用について

1.2. 土地を分筆してから売却するのはどんな時？

土地を分筆してから売却するケースには、以下の例が挙げられます。

たとえば、1人が所有する土地の面積が広過ぎる、価格が高過ぎるといった場合、広い土地のままでは買い手探しに苦労する可能性があります。土地を分筆して一部分のみを売り出せば、購入者のターゲット層が広がるでしょう。

また、相続した土地など、親族同士で土地を共有しているケースもあります。

共有名義の不動産は、1つの所有権を持分（所有権の割合）に応じて複数人で共有している状態です。1人が土地を売却したいと思っても、反対する人がいると売却できません。自分の持分のみの売却は可能ですが、持分のみでは買い手が見つかりにくいでしょう。

そのようなケースで土地を分筆すると、所有権が分かれるため自分の意志のみで売却できるようになります。

ただし、分筆登記をする際も他の共有名義人全員の同意が必要です。分筆する際は、話し合いを済ませてから手続きを進めましょう。

共有名義の不動産を売却するには

1.3. 分筆を含む不動産売却の相談先は？

土地を分筆する際の依頼先は、土地家屋調査士になります。土地家屋調査士とは、土地の測量を行う専門家です。

ただし、最終目標が売却の場合は、早い段階で不動産会社へ相談することをおすすめします。

土地は形状や面積によって求められる用途や価値が異なるため、どのように分筆するかが重要です。売却戦略を立ててから分筆をしないと、失敗してしまう場合があります。

最終目標が売却の場合は、売主目線で提案をしてくれる不動産会社へ相談すると良いでしょう。一括査定を利用すると最適な不動産会社を複数確認できますので、ぜひご活用ください。

一括査定で不動産会社を探す

1.4. 分筆登記の流れ・期間

分筆登記の流れは以下のような5つのステップがあります。

STEP1：打ち合わせ	隣地所有者との境界トラブルがあれば、面談時に伝える
STEP2：資料の調査	法務局や市役所などで資料を収集し、内容を調査
STEP3：現地確認	調査内容をもとに土地の現況をチェック
STEP4：確定測量・境界確定	境界確定のために測量を行い、隣地所有者立ち会いの下で境界を確定（境界標を設置する）
STEP5：分筆登記の申請	登記申請に必要な資料を作成し、申請する

境界確定のための測量や登記申請に必要な資料の作成など、ほとんどの作業は土地家屋調査士が行います。ただし、境界確定には隣地所有者の立ち会いが必要なため、土地家屋調査士と一緒に挨拶回りをすることがあります。

分筆にかかる期間は、状況によって異なるため一概には言えません。

たとえば、直近で境界確定が済んでおり、分筆登記に必要な資料が揃っている場合は短期間で終了するでしょう。境界確定が済んでいない場合は数ヶ月、半年など長期間かかる可能性があります。

1.5. 【分筆時のトラブル】境界確定できない場合はどうする？

分筆登記をするためには、隣地所有者に協力してもらい、境界確定する必要があります。

売却したい土地の隣地所有者が遠方に住んでいる、隣地所有者と連絡が取れない、不仲で協力を得られないといったケースでは、境界確定ができません。

そのような場合は、筆界特定制度の利用を検討しましょう。筆界特定制度とは、筆界調査委員という専門家が土地の調査を行い、もともとの筆界を明確にしてくれる制度です。

ただし、調査次第では1年以上かかるなど分筆の期間が長期化する可能性があります。

2. 土地の分筆にかかる費用・税金

分筆にかかる費用は土地家屋調査士への報酬、税金は登録免許税です。

	土地家屋調査士への報酬	登録免許税
地積測量図の作成が不要な場合	25万円?	分筆後の土地の数×1000円
地積測量図の作成が必要な場合	50万円?

土地家屋調査士への報酬は、土地の状態や作業内容によって大きく異なり、100万円以上かかることもあります。たとえば、地積測量図など分筆登記に必要な資料が揃っている場合は費用を抑えられますが、資料が不足していればその分、高額になります。

また、依頼主の意図が伝わらないまま作業が進むと追加料金となる場合もありますので、打ち合わせは綿密に行いましょう。

登録免許税は、登記の手続きにかかる税金です。税額は、分筆後の土地の数×1000円となっています。たとえば、1筆の土地を2筆に分筆した場合、登録免許税は2000円です。

不動産売却する際、土地の測量が必要なケース

3. 土地を分筆する際の注意点

土地を分筆する際の注意点を2点ご紹介します。「こんなはずではなかった…」と後悔する前に、チェックしておきましょう。

3.1. 2筆以上に分筆した土地をすべて売りたい場合は注意

個人が所有する宅地を2筆以上に分筆して売却するためには、宅地建物取引業の免許が必要です。無免許で売却すると宅建業法違反となり、重い罰則を課せられることがあります。

一括で売却すれば問題ありませんので、分筆する前に一括で購入してくれる買い手を探すか、直接買い取ってくれる不動産会社を探しましょう。

3.2. 税金の負担が増えるケースがある

土地の所有者には固定資産税の納税義務がありますが、分筆後の土地の状態によっては税額が増える可能性があります。

たとえば、固定資産税の計算上、住宅が建っている土地は税金の負担が軽くなっています。分筆によって住宅用地とその他の土地に分かれると、土地のみの部分に特例が適用されなくなり、税金の負担が増える可能性があるでしょう。

分筆してからすぐに売却できれば良いですが、長期間、売却できない可能性もあります。納税の負担が増えてしまう前に、固定資産税についても確認しておくことをおすすめします。

4. まとめ

分筆には境界確定や分筆登記が必要です。分筆の相談先は土地家屋調査士ですが、売却を計画している場合は、早い段階で不動産会社へ相談することをおすすめします。

土地の分筆は費用が高額になりやすく、時間もかかります。状況によっては分筆しない方が良いケースもあるため、後悔する前に専門家へ相談しましょう。