ワンルームマンション売却時のコツと注意点｜最適な方法やタイミングとは？

ワンルームマンションの売却は、不動産投資における重要なステップです。少しでも高く売るための方法やタイミングなど、出口戦略について確認しておきましょう。

ここでは、ワンルームマンションの売却を成功させるコツや売却時の注意点を解説します。

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1. ワンルームマンション売却時の流れと選択肢

ワンルームマンションの売却で失敗しないために、まずは手続きの全体像を把握しましょう。

1. STEP1：情報収集・不動産会社探し
2. STEP2：媒介契約
3. STEP3：売却活動
4. STEP4：不動産売買契約
5. STEP5：決済・引き渡し
6. STEP6：確定申告

STEP2の媒介契約とは、不動産会社へ仲介を依頼するために締結する契約です。媒介契約後は基本的に営業担当者が対応してくれるため、STEP1の情報収集・不動産会社探しがポイントになります。

また、「マンションを売却する」といっても、売却する相手や売り出し方によって売却にかかる期間が異なります。自分に合った売却方法を選択するために、どのような選択肢があるかを確認しておきましょう。

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1.1. 選択肢1：不動産会社へ依頼する方法【仲介・買取】

マンションの売却を不動産会社へ依頼する方法には、「仲介」と「買取」という2つの選択肢があります。いずれも売却の相談先は不動産会社ですが、選択肢によって不動産会社の役割が異なります。

一般的な売却方法は仲介です。不動産会社による広告の掲載や購入検討者への提案を通して、買主候補を探してもらいます。仲介での売却は時間がかかりますが、買取よりも高値で売却できる傾向にあります。時間に余裕がある方や少しでも高く売りたい方は仲介、とにかく早く売りたい方は買取を選択するとよいでしょう。

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1.2. 選択肢2：物件の売り出し方【オーナーチェンジ・空室】

入居者がいる投資用ワンルームマンションを売却したい場合は、オーナーチェンジ物件として売却するのも手です。オーナーチェンジ物件として売却するか、空室の状態で売却するか、状況に合った方法を選択しましょう。

オーナーチェンジ物件として売り出すメリットは、時期を待たずに売却できることです。入居者によっては入居期間が長期化する可能性があるため、自分のタイミングで売却したい方に向いているでしょう。

また、買い手の立場で考えた場合、購入後すぐに家賃収入を得られる点が魅力です。購入後の資金計画を立てやすいことから、優先的に検討してもらえる可能性があります。

デメリットは、購入検討者が専有部を内覧できないことです。築年数に関わらず、入居者の使い方や過去のメンテナンス状況によっては大きな問題が隠れているケースがあります。内覧できないことがネックとなり、買い手に敬遠される恐れがあるでしょう。

2. ワンルームマンションの売却を成功させるコツ

ワンルームマンションの売却を成功させるコツは、売却のタイミングや不動産会社選びにあります。それらを理解していないと、不動産投資が失敗に終わってしまう恐れがあるため注意が必要です。売却で損をしないように、2つのポイントを確認しておきましょう。

2.1. 売却のタイミング｜所有期間に注意

ワンルームマンションを売却するタイミングで重要なポイントは「所有期間が5年以内で売却しないこと」です。「所有期間5年」は、譲渡所得税の税率が切り替わる時期を指します。

譲渡所得税とは、マンション売却時に譲渡所得が生じた場合に課税される税金です。所有期間5年以下で生じた譲渡所得を「短期譲渡所得」、所有期間5年超えで生じた譲渡所得を「長期譲渡所得」と呼び、それぞれに以下の税率が適用されます。

	所得税	住民税
短期譲渡所得 （所有期間5年以下）	30％	9％
長期譲渡所得 （所有期間5年超え）	15％	5％

上記の通り、譲渡所得税は所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく異なります。所有期間の基準日は取得日ではなく1月1日になるため、期間を計算する際にご注意ください。

また、不動産投資家の中には、減価償却費を用いて税金対策をしている方も多いでしょう。建物の減価償却期間が終了すると計上できる経費が少なくなり、不動産所得にかかる税金の負担が重くなります。減価償却が終了するタイミングで売却するのも選択肢の一つです。

ただし、築年数が古くなるにつれて物件の資産価値が下がり、買主の融資審査が通りにくくなる恐れがあります。売却するタイミングの見極めは慎重に行いましょう。

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2.2. 不動産会社の選び方｜複数社へ査定依頼する

ワンルームマンション売却時の査定は、複数の不動産会社へ依頼しましょう。不動産の査定結果は、不動産会社が保有する情報や営業担当者の経験によって変動し、物件によっては数百万円の差が生じることがあります。

また、マンション売却時は営業担当者との相性も重要です。コミュニケーションを取りやすい、誠実、迅速に対応してくれるなど、信頼できる営業担当者に出会うためにも複数社を比較しましょう。

不動産会社を選定する際は、無料の一括査定サービスがおすすめです。画面に沿って情報を入力すると、売却したいワンルームマンションに適した不動産会社が表示されます。手間をかけずに複数社へ査定依頼できるため、ぜひご利用ください。

無料の一括査定を利用する

3. ワンルームマンション売却時の注意点

ワンルームマンションの売却に失敗しないために、注意点も確認しておきましょう。

3.1. ローン残債を早めに確認する

不動産投資ローンを組んでマンションを購入した方は、早い段階でローン残債を確認することをおすすめします。マンションを担保にローンを組んだ場合、抵当権が設定されています。抵当権とは、担保となっている不動産を金融機関等が競売にかけるために設定する権利です。

一般的に、マンション売却時は抵当権を外した状態で買主に引き渡します。抵当権の抹消手続きはローン完済後になるため、自己資金または売買代金で完済できるかどうかの確認が必要です。

【不動産売却】抵当権がついている家や土地を売る場合

3.2. 媒介契約には種類がある

不動産会社と締結する媒介契約には以下3つの種類があり、それぞれで不動産会社の義務や売主の制限が異なります。

一般媒介契約は、一度に複数社へ仲介を依頼できる契約です。3つの契約の中で不動産会社に課せられる義務が軽く、売主の拘束力が弱い契約になります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合、一度に依頼できる不動産会社は1社のみです。特に、専属専任媒介契約は売主の拘束力が強い契約になります。媒介契約の種類は売却活動に影響するため、それぞれの特徴を理解した上で契約しましょう。

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3.3. マンション売却には費用・税金がかかる

マンション売却時は、各種費用や税金がかかります。

	概要・目安
仲介手数料	不動産会社へ支払う手数料 目安：売買代金×3％＋6万円（別途消費税）※1
ローン一括返済手数料	ローンを繰り上げ返済するための手数料 目安：繰り上げ返済時の元金×0.5~2％※2
登録免許税※3	抵当権抹消登記にかかる税金 目安：不動産1個につき1000円
印紙税	不動産売買契約書に貼付する収入印紙代 目安：1000万円超え5000万円以下のマンションの場合、2万円※4
譲渡所得税	譲渡所得が生じた場合にかかる税金 目安：譲渡所得×税率20％または39％

マンション売却時にかかる費用・税金は、売買代金や所得を基準に計算するものが多いため、高額取引であるほど負担が重くなる仕組みです。事前に金額の目安をシミュレーションしておくことをおすすめします。

不動産売却時の譲渡所得について
不動産売却にかかる費用

3.4. 貸主都合で退去してもらうことは難しい

投資用ワンルームマンションを入居者へ貸し出す際、「普通借家契約」または「定期借家契約」を締結しています。賃貸物件で一般的な契約は前者の「普通借家契約」です。

普通借家契約と定期借家契約の大きな違いは、更新があるかどうかです。定期借家契約では更新がないため、予め定めた契約期間が到来すると契約が終了し、入居者が退去します。

一方、普通借家契約は基本的に自動更新です。貸主の都合で借主に退去してもらいたい場合、「正当事由」があるかどうかがポイントになります。

貸主に正当事由かあるかどうかを判断する際、貸主がマンションを返還してほしい理由や借主の事情を考慮します。「生活のために必要だから退去できない」という借主の主張に対して、「売却したいから退去してほしい」という主張では貸主の正当事由が認められない可能性が高いでしょう。

入居者がいる物件の売却時は、オーナーチェンジ物件としての売却を検討してみてください。

4. まとめ

投資用ワンルームマンションの売却時は、不動産会社へ依頼する方法や物件の売り出し方を確認し、自分に合った選択肢を検討しましょう。売却を成功させるコツは、タイミングと不動産会社選びにあります。少しでも多くの現金を手元に残せるように、2つのポイントを意識してみてください。