不動産物件、流通のしくみ
【新築物件の場合】
建売業者は、大きいところは大手の不動産会社から、小さいところは家族だけでやっているような、数人の建売業者まで幅広くあります。そして、通常、建売物件を販売するには、売主の不動産業者が自ら販売する場合と、業者間の情報ネットワークに公開し他の仲介業者に販売させる場合という、２つの方法があります。
建売業者から、媒介依頼を受けた仲介業者Ａは、自分で買主を探して契約すれば、仲介手数料３％プラス６万円を（上限として）売主・買主双方よりそれぞれもらうことができます。（両者から手数料をもらうことから「両手」といいます。）ところが、情報ネットワークに登録した結果、買い手を他の業者が見つけてきた場合は、買い手側の手数料は、買い手側の業者に渡さなくてはならないので収入が半分になってしまいます。また、売る側からみた場合も、情報ネットワークの中から売りたい物件を見つけた場合は、売り手側の手数料はその物件をネットワークに登録した業者に渡さなくてはならず、やはり収入が半分になってしまいます。
仲介業者の営業マンからすれば、同じ金額の物件を売るのであれば、手数料が２倍の物件、すなわち、自社が売主から直接媒介依頼を受けたもの、不動産業者が売主の中古住宅か、もしくは新築物件を売りたいものです。成績も上げられるし、歩合給も多くもらえるからです。だから、物件を探しているときに、やたらに新築物件ばかりを勧める担当者に出会った時は注意が必要です。
【中古物件の場合】
中古物件の売買に関しては、売主は個人である場合と不動産業者である場合が考えらえます。個人が、自分の所有している住宅を売却しようとする場合には、通常はまず不動産仲介業者に売却の依頼をします。依頼を受けた仲介業者は媒介契約（一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の３種類あります）を売却希望の個人と締結した後、指定流通機構（不動産業者間の情報網）の物件管理システムに登録します。
売買の仲介依頼（媒介依頼ともいいます）を受けた仲介業者Ａは、指定流通機構などの業者間の情報ネットワークシステムにその物件の情報を登録します。このネットワークは、会員登録をしている業者に公開されていますので、そこにアクセスし、物件情報を見た仲介業者Ｂが買主を見つけて契約となることが一般的なケースです。この場合、仲介手数料３％＋６万円を（上限として）売主は仲介業者Ａへ買主は仲介業者Ｂへそれぞれ支払う事になります（片方ずつから手数料をもらうことから「片手」といいます）。媒介依頼を受けた仲介業者Ａは、自分で買主を探して契約することができれば、仲介手数料３％＋６万円を（上限として）売主・買主双方よりそれぞれ手数料をそもらう事ができます（両者から手数料をもらうことから「両手」といいます）。
不動産業者が売主である場合には、売主自ら販売するケースや上記のように業者間の情報網に載せて、他の仲介業者に販売してもらうこともあります。売主自ら販売すれば仲介手数料はかからず、仲介業者に売ってもらえば仲介業者に３％＋６万円を（上限として）支払うことになります。このあたりの仕組みは新築物件も同様となります。
中古住宅の場合で、特に築年数が経過しているものは、図面等の資料がほとんどなく、あるものと言えば業者間で作成されているＢ４版１枚の販売図面のみということも多く、これでは購入に当たっての情報があまりにも少なすぎます。新築マンションの場には、マンションの設備やスペックについて「これでもか」というくらいパンフレットで説明されていますが、中古になると情報が極端に少なくなってしまうのです。
また、マンションでよく問題になる音の問題については、床の構造や戸境壁の構造、配水管の遮音対策やサッシュの遮音性能などは最低限知っておきたいものです。しかし、最初から中古住宅に的を絞って探されている方は、「何を知らなければならないか」すら分かっていないのが現状だと思います。もし、それを知りたいのであれば、参考までに新築マンションのモデルルームに行ってみることをお勧めします。新築マンションは競合物件が多く、“スペック勝負”のところがありますので、このマンションの遮音性は他のものと比べてどれくらい優れているなどと、丁寧に説明してくれます。
まずは、「何を知らなければならないか」を知って、知るべきポイントをしっかりと押さえた上で、物件選びを始めることを強くお勧めいたします。 また、新築、中古に拘わらず、売主が個人か不動産業者かでの大きな違いは、「瑕疵（かし）担保責任」があります。売主が個人の場合には２ヶ月〜６ヶ月程度の瑕疵担保責任を付けません（築年数によっては特約条項で「瑕疵担保責任なし」となることもあります）。
一方、売主が不動産業者の場合には瑕疵担保期間を２年以上設けなければなりません。主要構造部と雨水の浸入を防ぐ部分に限られますが、補償が２年付いているのとほとんど付いていないとでは安心感が違います。
